[부동산/재테크] 임대사업으로 월급 말고 월세 받기 (최영식) _ 책 리뷰 _ 노후를 위한 재테크

[부동산/재테크] 임대사업으로 월급 말고 월세 받기 (최영식)

책 리뷰 _ 노후를 위한 재테크

 

 

 

 

도서명ㅣ임대사업으로 월급 말고 월세 받기
부제ㅣ월세고수가 알려주는 임대사업의 모든 것 
저 자리최영식
출판사ㅣ다온북스 
페이지ㅣ300쪽    
출판일ㅣ2024년 05월 30일

 

 

 

 

 

 

저자 소개

저자 : 최영식

- 유튜브 채널 ‘월세고수 TV’ 운영자
- 서울시 서대문구 주민자치센터 재테크 강사
- 롯데백화점 / 신세계 백화점 문화센터 재테크 강사
- KBS 인재개발원 자산관리 강사 및 상담사
- MBC, SBS, RTN, 아시아경제 TV 등 다수 프로그램 부동산 패널 출연
- 한국가스공사, LH공사, KT, 엔씨소프트 등 다수 기업 강사
- 경기도박중독예방치유센터 재정상담 전문가

 

목차

프롤로그 “희망 없는 직장인 은퇴자의 마지막 꿈, 임대사업자” …5

Ⅰ 부동산 임대사업 누구 명의로 해야 할까? (법인/개인)

01 임대사업을 시작하면 발생하는 문제들은? …16
02 개인으로 부동산 임대사업자 등록과 명의 선정 시 고려해야 할 사항 …19
(1) 건강보험 피부양자 자격 박탈 여부 …19
(2) 종합소득세를 고려한 명의 선택 방법 …22
월세고수 TIP - “개인으로 임대사업 시 명의 선정 방법” …25
03 소득세 절세 혜택이 가장 큰 고소득 직장인의 법인 비주거용 건물 임대사업 …26
(1) 외국계 기업 40대 B 부장의 사례 …26
(2) 법인을 통한 비주거용 건물 임대사업 시작 시 고려해야 할 사항 …36
(3) 법인 본점 소재지의 결정과 수도권 과밀억제권역의 취득세 중과 …43
(4) 상업용 부동산 분양권 보유 시 법인으로 승계 또는 취득할 때 대출 문제 …45
(5) 직장인의 법인 대표자 선정 시 고려해야 하는 사규상의 이중 직업 문제 …47
월세고수 TIP - “부동산 임대 법인 설립으로 은퇴 준비를 꿈꾸는 직장인이 반드시 체크해야 할 사항 10가지” …50
04 은퇴 준비에 가장 적합한 법인 부동산 임대업 …52
(1) 대기업 전직 임원 C 님(63세)의 법인 설립 사례 …53
(2) 은퇴 시 주의해야 하는 지역건강보험료 …69
(3) 부동산 임대 법인 설립 시 지분과 자본금 설정하는 방법 …75
(4) 장기간 보유한 매매 차익이 큰 상업용 건물 법인 증여 및 양도 활용한 절세 방법 …80
월세고수 TIP - “은퇴자의 임대 법인 설립을 통한 자산 운용 시 고려 사항 10가지” …85
05 자영업자의 부동산 임대 법인 운영 시 자신의 사업과 함께 효율을 극대화하는 방법 …87
(1) 자영업으로 IT 컨설팅업을 운영 중인 40대 E 님 부부 사례 …87
(2) 법인의 자금 처리 방법 주요 사항들(자본금/잉여금, 가수금/가지급금, 기타 자금 사용 시 유의 사항) …99
(3) 부동산 임대 법인이 투자하기 좋은 병원 상가 투자 시 주의해야 할 사항들 …105
월세고수 TIP - “자영업자의 임대 법인 설립과 병원 상가 주의 사항” …111
06 법인으로 오피스텔 매입 시 발생할 수 있는 문제들 …112
(1) 법인을 활용하여 주거용 오피스텔 분양권 매입한 F 님에게 발생한 문제들 …113
(2) 법인의 주택 임대사업에서 발생할 수 있는 세금 문제 …118
월세고수 TIP - “법인의 오피스텔 매입 시 유의 사항” …124

Ⅱ 3040세대의 소액으로 시작하는 부동산 임대사업

01 부동산 투자를 시작하는 3040세대가 조심해야 할 사항은? …128
02 3040세대의 주의해야 할 전 재산을 날릴 수 있는 오피스텔 분양 계약 …129
(1) 30대 G 님의 잘못된 오피스텔 분양권 투자 사례 …129
(2) 오피스텔 및 상가 대출의 이해 …136
(3) 좋은 오피스텔 고르는 법 …139
(4) 오피스텔 투자와 주택 임대사업자 제도 …153
월세고수 TIP - “오피스텔 투자 전 반드시 알아야 할 사항들” …168
03 신혼부부도 임대사업할 수 있다 …170
(1) 신혼부부 아파트 구입과 임대사업 포트폴리오 구성 사례 …170
(2) 소액으로 투자하기 좋은 학원 상가 특징 …177
월세고수 TIP - “신혼부부의 자산 관리를 위한 부동산 전략 세우기” …184
04 큰 손해를 볼 수 있는 소액 임대사업용 부동산은? …185
(1) 구조적으로 성공하기 힘든 분양형 호텔 …186
(2) 소액으로 투자 가능한 업무 시설 (지식산업센터/섹션오피스) 투자 시 주의 사항 …193
(3) 절대 투자하면 안 되는 소액 투자가 가능한 테마형 상가 …207
월세고수 TIP - “절대 투자하면 안 되는 큰 손해를 볼 수 있는 수익형 부동산은?” …214

Ⅲ 은퇴 세대의 수익형 부동산 투자법

01 대한민국 직장인들의 은퇴 준비는? …216
02 잘못된 상가 투자는 안정된 노후를 망칠 수 있다 …218
(1) 50대 N 님의 판교 상가 투자 사례 …218
(2) 상가 적정 가격 파악하기 …222
(3) 상가 투자 시 피해야 하는 다양한 상가 유형들 …231
03 은퇴자의 자산 배분 사례 …237
(1) 아파트 3채 보유한 O 님의 자산 배분을 통한 노후 준비 사례 …238
(2) 서울 지역 아파트 1채로 주거와 은퇴 임대소득까지 해결한 사례 …249
(3) 은퇴 시 확인해야 하는 주택연금과 수익형 부동산 비교 …255

Ⅳ 사례로 보는 임대사업용 부동산으로 좋은 물건은?

01 임대사업용 부동산은 아파트와 다른 지식이 필요하다 …264
02 수도권 역세권 좋은 오피스텔의 조건 …266
(1) 부동산 하락기에 강한 수도권 역세권 오피스텔 …266
(2) 좋은 오피스텔 입지 조건 …269
(3) 좋은 오피스텔 건물 여건 …270
(4) 좋은 오피스텔 매매 가격 및 수익률 …273
03 직장인의 출퇴근 여건이 가장 중요한 서울의 업무 시설 …277
(1) 좋은 업무 시설 입지 조건 …278
(2) 좋은 업무 시설 투자 방법 …280
04 좋은 상가는 어떻게 고르는 걸까? …283
(1) 신도시 상가는 초기에 가장 좋은 자리를 선점하는 것이 중요하다 …283
(2) 임대료로 가치를 판단하는 적정 가격 산출법 …288

에필로그 부동산 임대사업에 관한 집필을 마치며… …294

 

ㅣ 월세 받는 임대사업 시작하기!

 

희망 없는 직장인 은퇴자의 마지막 꿈, 임대사업자

 

40이라는 나이에 들어서면서 점점 더 많이 고민하게 되는 것이 바로 노후준비인데요. 당장 눈앞의 바쁜 일들을 처리한다는 핑계로 정작 준비해야 하는 노후준비에는 매우 소홀했던 것 같습니다. 평소 관심이 있었던 투자 방법 주에 하나인 부동산으로 노후를 준비할 수 있지 않을까라는 고민을 하고 있었는데, 이번 책 <임대사업으로 월급 받고 월세 받기>라는 책이 눈에 들어왔습니다. 

 

<임대사업으로 월급 말고 월세 받기>는 건물주 혹은 집주인이 되어 매달 내 통장에 자금이 쌓이는 삶을 꿈꾸는 사람을 위한 책입니다. 우리나라 사람 대부분 부동산 투자는 아파트를 매수하고, 시간이 지나 매매가 상승 후 매각하는 양도차익 위주의 투자를 생각하는데요. 그렇지만 임대사업용 부동산은 아파트와는 전혀 다른 시각과 기준으로 투자를 결정해야 하는데요. 임대사업은 세금부터 명의자,  물건 선정이 양도차익 투자와는 전혀 다르기 때문에 전문적인 지식이 필요하고 많은 준비가 필요하다는 것입니다. 

 

<임대사업으로 월급 말고 월세 받기>는 저자가 직접 투자를 하며 자산을 늘려왔었던 과정을 통해 배웠던 노하우들을 책에 담아 놓았는데요. 임대사업 투자는 기존의 주거용 주택과는 투자 방법이 많이 다르기 때문에 임대사업의 전반적인 내용을 책에 많이 담아 놓았습니다. 그리고 사례 위주로 나와 있기에 어려운 이론만 있는 책보다는 쉽게 더 이해하며 읽을 수 있었습니다. 그렇기 때문에 평소에 임대사업을 통해 월세를 받아보고 싶었던 분이라면 분명히 매력적인 사업이라고 생각됩니다. 

 

 

평소 법인을 설립하는 것이 좋다는 이야기를 많이 듣기는 했지만, 법인을 설립하는 과정이 어렵고 번거로울 거라는 생각에 시도를 하지 않았는데요. 그런데 이번 책을 읽으면서 법인설립에 관한 생각이 많이 바뀌게 되었습니다. 법인을 설립해야 하는 가장 큰 이유는 바로 세금과 관련된 문제인데요. 

 

임대사업을 하기 시작하면 매월 발생하는 임대소득으로 인해서 종합소득세 신고 시 많은 세금을 부과받을 수 있다는 것입니다. 그리고 건강보험료의 문제입니다. 임대소득으로 지역가입자가 될 경우 적지 않은 건강보험료가 발생하게 되고 이런 건강보험료로 인해 꽤 부담스러워질 수 있다는 것입니다. 

 

그래서 저자는 매월 발생하는 임대소득에 관한 세금을 알고 이를 준비할 필요가 있다고 합니다. 또한 소득이 발생하면 준조세에 해당하는 건강보험료 및 4대 보험 역시 미리 알아둬야 한다고 합니다. 이런 고민에 있어서 꽤 좋은 해결책이 바로 법인 설립을 통한 임대사업 투자라고 하는데요. 책에서는 법인설립을 통해 취할 수 있는 이득이 어떤 부분들이 있는지 상세히  알려주고 있을 뿐만 아니라 법인 설립에 관한 절차도 상세히 설명해 주고 있어서 임대사업을 위해 법인 설립을 준비하는 사람에게도 많은 정보를 제공하고 있답니다.  

 

 

책에서 계속적으로 강조하는 내용 중에 하나는 임대사업은 기존에 많이들 투자 자산으로 생각해 온 아파트 및 주택과는 다른 특징들이 있고 반드시 알아야만 하는 내용이 많다는 것입니다. 자칫 잘못하면 큰 손해에 직면할 수 있으며, 젊은 분들은 투잡까지 하며 모아 온 자산을 한 번에 날릴 수도 있는 위험이 있다고 하는데요.

 

임대수입을 얻기 위해 새롭게 분양하는 오피스텔을 분양하는 경우도 많이 있는데요. 이런 경우에 인근 시세와 월세 가격을 비교하지 않아서 적정가격이 아닌 비싼 가격에 분양을 받는 경우도 있으며, 자금이 확보되지 않은 상태에 분양을 받았다고 난처한 경우에 처하기도 한다는 것입니다. 

 

특히 많은 수익형 부동산들이 높은 수익을 광고하면서 사람들을 현혹하고 있는데요. 이런 수익형 부동산에 잘못투자하면 돌이킬 수 없는 손해만 입을 수도 있다는 것입니다. 그래서 책에는 절대 투자하면 안 되는 다양한 부동산 사례들도 이야기를 하고 있답니다. 지속적인 수입을 위해 임대 사업에 투자를 하는 만큼 리스크를 줄이기 위해서는 철저한 공부를 통해 준비하는 것만큼 중요한 것은 없다는 걸 책을 통해 한번 더 느낄 수 있었답니다.  

 

 

<임대사업으로 월급 말고 월세 받기> 책을 읽으며 과연 은퇴 이후 제2의 삶을 위해 어떤 노후를 준비해야 할까라는 고민을 많이 해보게 되었습니다. 특히 책의 제목처럼  임대사업을 꽤 매력적인 선택 중에 하나라고 생각되었는데요. 그렇지만 저자는 임대사업은 절대 불로소득이 아니라고 이야기를 합니다. 임대사업을 하기 위해서는 어느 정도 임대사업을 위한 지식도 있어야 하고, 수익형 부동산 투자 시 적합한 물건을 찾을 수 있는 실력도 키워야 한다는 것입니다. 

 

임대사업을 잘 만하면 안정적인 월세 소득과 매매 차익도 가능할 정도로 매력적입니다. 그렇지만 잘못 접근하면 공실 리스크도 있을 뿐만 아니라 적지 않은 큰 손해를 볼 수 있습니다. 하지만 저자는 다른 사업 및 투자 대상에 비해 투자 원칙과 물건의 적정성만 판별할 수 있다면 그만큼 안정적으로 임대 소득을 얻을 수 있기에 좋은 선택이라고 이야기를 합니다. 

 

분명 좋은 점만을 볼 수는 없는 거 같습니다. 좋은 점만 있다면 모든 사람이 참여해서 큰돈을 벌 수 있을 거 같습니다. 부정적인 부분들도 존재하기 때문에 철저하게 공부해야 하는 거 같은데요. 이런 공부가 필요하신 분들에게 <임대사업으로 월급 받고 월세 받기>는 분명 큰 도움을 될 책인 거 같습니다. 

 

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.

 

 

임대사업으로 월급 말고 월세 받기

부동산 투자 한 번도 안 해 본 사람은 있어도, 한 번만 투자한 사람은 없을 것이다. 아파트 투자, 상가 투자 등 부동산 투자로 내 집 마련은 물론, 안전한 노후 자금을 마련하기 위해서다. 수많은 투자자 중에서 부동산 시장의 큰 변화와 바뀐 세법 등으로 인해 임대사업으로 눈길을 돌리는 사람들도 있을 것이다. 하지만 임대사업 투자 전에 과연 무엇을, 어떻게 준비해야 할까? 세금은 어떻게 해야 절세할 수 있으며 어떤 곳이 나의 튼튼한 파이프 라인이 되어줄 것인가? 이런 고민 중인 이들을 위해 ‘월세고수’가 임대사업 노하우를 전격 공개한다. 실제 저자는 십여 년간 부동산 임대업 컨설팅을 하고 있다. 임대사업 준비할 때부터 사업 후에도 꼭 알아야 하는 지식과 더불어 준비하는 세대별 팁까지 한 권에 담았다. 이 책은 저자가 직접 손품 발품 팔며 함께한 고객들의 실제 사례를 담은 유일무이한 임대사업 교과서가 될 것이다.

저자

최영식

출판

다온북스

출판일

2024.05.30

 

 

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