[투자/재테크] 부동산경매 절차와 권리 분석 (박상준) _ 책 리뷰 _ 부동산경매의 정석

[투자/재테크] 부동산경매 절차와 권리 분석 (박상준)

책 리뷰 _ 부동산경매의 정석

 

 

 

도서명ㅣ부동산경매 절차와 권리 분석
부제ㅣ대법원 판례 중심! 개정된 현행 법률에 입각!
저자ㅣ박상준
출판사ㅣ예문사
페이지ㅣ392쪽 
출판일ㅣ2024년 06월 10일

 

 

 

 

 

 

저자 소개

저자 : 박상준

· 연세대학교 법무대학원
· 고용노동부 직업능력개발훈련교사 3급 법률
· 공인중개사 & 서울중앙지방법원 매수신청대리인

저자경력
· 세종직업능력개발원 부동산법률 대표강사
· 종로여성인력개발센터 부동산등기 강사
· 서울중앙지방법원 입찰대리인
· 고용노동부 3급 직업훈련교사
· 전 대기업 법무팀장 소송실무 20년 경력
· 부동산경매강의 5,000회 출강

 

목차

머리말
권리 분석에 필요한 사이트

Chapter 1 경매 일반

경매 기초 용어
경매의 종류
왜 부동산경매에 입찰하려고 하는가?
부동산의 개념 정리
어떤 매물에 입찰할 것인가? 테마 선정!
매물을 어떻게 찾을 것인가?
권리 분석 일반 공식
물권과 채권의 개념 비교
약정담보물권과 법정담보물권
법정지상권으로 건물주 되기
대지를 낙찰받아 건물주 되다
지분경매는 투자가치가 있는가?
공유자우선매수권 행사 불가
선순위 주거임차인의 보증금 알아내기
선순위 가등기권자의 정체를 밝혀라
가압류와 가처분 구분하기
후순위인데 소멸하지 않는 가처분?
경매투자의 본질

Chapter 2 매각 절차

부동산경매 절차의 흐름
부동산경매의 대상
부동산의 표시
경매개시결정
압류의 효력
경매개시결정에 대한 불복
경매신청의 취하
경매 절차의 취소
이중경매(중복사건)
당연배당채권자와 배당요구채권자
경매 절차의 이해관계인
배당요구 종기와 채권신고의 최고
현황조사서와 감정평가서
매각물건명세서
매각기일 및 매각결정기일의 공고와 통지
매각의 실시
낙찰의 조건
인수, 소멸, 잉여, 무잉여
무잉여의 통지와 처리 절차
입찰의 자격
입찰의 방법
기일입찰표의 작성
차순위매수신고인제도
공유자와 낙찰자
새 매각 절차
매각허가결정
매각대금 지급 절차

Chapter 3 배당 절차

매각대금의 배당
근저당권자와 배당
담보가등기와 배당
전세권과 배당
임차권과 배당
근로채권과 배당
조세채권과 배당
필요비와 유익비 채권과 배당
배당 후 남은 금액의 처리
당해세 우선의 원칙 vs 주택임대차보증금
경매에서의 충당 순서


부록 1 경매 실전
소액임차인의 범위(주택임대차)
소액임차인의 범위(상가건물임대차)
서울동부지방법원 2022타경 53843
서울중앙지방법원 2023타경 103773
서울중앙지방법원 2023타경 105670
남양주지원 2023타경 70770(2)
서울서부지방법원 2022타경 57052
서울서부지방법원 2022타경 52484
서울중앙지방법원 2023타경 104752
서울동부지방법원 2021타경 52881
서울남부지방법원 2022타경 5076
부산서부지원 2022타경 107280
인천지방법원 2023타경 500269
부천지원 2022타경 34867
안산지원 2023타경 2933(1)
서울서부지방법원 2022타경 2496
서울남부지방법원 2023타경 105683
제주지방법원 2022타경 2461
부천지원 2023타경 37245
성남지원 2023타경 52227
수원지방법원 2023타경 5733
충주지원 2023타경 1810(1)
서울중앙지방법원 2023타경 112616(1)
안양지원 2022타경 102391(1)
부천지원 2022타경 35037(3)
영월지원 2022타경 1983(2)(3)
부산지방법원 2023타경 50204
순천지원 2022타경 4028(1)
천안지원 2023타경 2106(1)

부록 2 관계 법률
민사집행법
주택임대차보호법
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법

 

 

ㅣ 처음으로 배워보는 부동산 경매 A to Z

 

사람들이 부동산경매에 입찰하려고 하는 이유는 시세보다 저렴하게 낙찰을 받을 수 있기 때문이다. 

 

집 값이 많이 오른 요즘 사람들이 더 많은 관심을 가지는 분야가 바로 부동산 경매라고 생각하는데요. 부동산 경매의 장점은 유찰의 매력, 즉 시세보다 저렴한 부동산을 취득할 수 있다는 것인데요. 또한 부동산 규제에 있어서 토지거래허가 없이 취득할 수 있다는 점과 매수인에게 유리하게 작동하는 시스템 거래이고, 법원이 주체가 되어 매각 절차를 진행함으로 절차상의 안정성이 있다는 점 또한 장점이라고 합니다. 그런데 이 부동산경매가 생각보다 공부할 것이 많다고 복잡한 권리 관계등으로 인해서 쉽지 않다는 이야기를 많이 들었는데요.  저도 관심은 많았지만 쉽게 접근하지 못했던 이유가 바로 이런 이유인데요. 이번에 읽은 <부동산 경매 절차와 권리 분석>은 제가 읽은 어떤 책 보다 부동산 경매에 있어서 '정석'이라고 할 만큼 부동산 경매에 관해서 상세한 내용을 담고 있었는데요. 그렇기 때문에 부동산에 있어서 기초가 없는 저도 쉽게 따라서 배울 수 있어서 좋았답니다. 

 

 

 

앞에서도 이야기했듯이 이번 책이 좋은 점은 정말 부동산경매에 필요한 내용들이 알차게 가득가득 담겨 있다는 건데요. 경매는 많은 정보를 얻는 게 중요한데요. 우선 처음 책을 펼치게 되면 권리 분석이 필요한 사이트 정보를 모아서 볼 수 있답니다. 법원경매 사이트부터 정부 24, 브이월드, 공매 사이트, 일사편리 등 권리 분석을 하기 위한 어떤 사이트를 참고해야 할지 나와 있어서 부동산 경매 기초자에게 도움이 된답니다. 또한 초반에 나오는 경매 기초용어는 이번 책을 본격적으로 읽기 전에 책을 더 쉽게 읽을 수 있는 기초를 만들어 준답니다. 그리고 경매라는 개념에 관해서 모르는 사람들을 위한 개념 정리 파트를 보면서 정리되지 않았던 경매에 관한 개념 정리뿐만 아니라 부동산에 관한 개념도 다시 한번 더 정리할 수 있도록 도움을 준답니다. 

 

 

경매에 관한 기본적인 개념에 관해서 알았다면 실전으로 부동산 경매를 어떻게 참여해야 할지를 배워야 하는데요. 이런 실전에 있어서도 매물을 어떻게 찾을 것인가부터 관심 물건을 찾았다면 우선적으로 검토해야 할 사항들인 가치 분석, 관리 관계 분석, 배당 분석, 변수 분석, 물건 분석 등을 순서대로 진행해야 할 것에 관해 알려주는데요. 이 분석 파트가 저는 경매에 있어서 큰 진입장벽이라고 생각했는데요. 이번 책 <부동산 경매 절차와 권리 분석>에서는 생가보다 쉽게 설명하고 있어서 이런 진입 장벽을 쉽게 넘을 수 있다는 생각이 들었답니다. 물론 책을 그냥 훑어보다 보면 빽빽한 내용들과 어려워 보이는 용어들이 읽기 싫다는 생각을 들게 만들기도 하는데요. 그럼에도 읽다 보면 책이 기초자들을 위해서 얼마나 쉽게 설명하려고 노력했는지 알게 되는데요. 저도 처음에 어렵다고 생각했지만 막상 읽다 보니 부동산 경매에 관한 개념도 생각보다 잘 잡히고 절차도 눈에 보이는 듯했답니다. 

 

 

 

<부동산경매 절차와 권리 분석>을 제가 부동산 경매에 있어서 정석이라고 생각했던 이유는 부동산 경매 실전을 위한 부록들도 알차게 준비되어 있기 때문인데요. 실제 경매를 했었던 사례들도 알차게 들어 있어서 실제 부동산 경매를 들어가기 전에 예습을 충분히 할 수 있답니다. 또한 부동산 경매에 참여는 사람들이라면 부동산 법률 공부도 많이 해야 하는데요. 부동산 경매에 꼭 필요한 법률 부분도 모아놓았기에 부동산 경매에 실전에 앞서서 탄탄한 기초를 만들 수 있답니다. 

 

저는 이번 책 <부동산경매 절차와 권리 분석>을 부동산 경매를 배워보고 싶은 사람이라면 꼭 한번 읽어보라고 추천하고 싶은데요. 그냥 부동산 경매가 왜 좋은지, 돈을 벌 수 있다는 이런 내용들이 들어 있는 책이 아니라 부동산 경매를 실제로 해보고 싶은 사람들에게 개념 정리와 실전을 알려주는 책인데요. 부동산 경매의 시작, 이제 <부동산경매 절차와 권리 분석>을 통해 시작해 보면 좋을 거 같습니다!

 

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다. 

 

 

부동산경매 절차와 권리 분석

부동산경매는 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 채권자의 변제에 충당하는 절차이다. 모든 환가경매(실질적 경매)는 현금화를 통한 채권자 배당에 초점이 맞추어져 있다. ‘배당으로 달려가는 열차’가 경매 절차이고 그 종착역인 배당기일에 채권자를 위하여 열리는 ‘빚잔치’가 바로 ‘배당’이다. 일반적으로 먹을 것이 많은 ‘잔치’는 아니지만 공평하게 배당순위에 따라 채권자를 만족시키는 것으로 ‘열차’의 운행은 마무리된다. 따라서 ‘배당’이 경매의 ‘종착역’이라는 것을 항상 염두에 둔다면 경매 절차와 권리 분석 과정에서 이해의 폭이 넓어질 것이다. 저당권이나, 가압류, 압류 등의 말소기준등기의 권리들이 모두 배당에서 돈을 받고 소멸되는 이유, 선순위 가처분이나 가등기 권리가 인수되는 이유, 확정일자가 배당에서만 작동하는 이유 등 경매의 모든 절차는 배당과 깊은 관련이 있다. 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 못하면 배당으로 가는 열차에 탑승할 수 없기 때문에 배당요구 종기가 지나면 ‘열차’는 출발해 버린다. 부동산경매! 그 배당으로 가는 열차의 탑승 준비와 티켓팅, 운행방식 및 종착역과 그 이후의 AS까지 달려가 보기로 한다.

저자

박상준

출판

예문사(백원열)

출판일

2024.06.10

 

 

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