[재테크] 경매 공매 최고의 수업 (현문길, 김광수, 윤재호) _ 책 리뷰 _ 부동산 경매로 돈 버는 방법

[재테크] 경매 공매 최고의 수업  (현문길, 김광수, 윤재호)

책 리뷰 _ 부동산 경매로 돈 버는 방법

 

 

 

도서명ㅣ경매 공매 최고의 수업
부제ㅣ부동산으로 돈 버는 질문 100가지 
저자ㅣ현문길, 김광수, 윤재호
출판사ㅣ매일경제신문사
페이지ㅣ344쪽    
출판일ㅣ2024년 07월 25일

 

 

 

 

 

 

저자 소개

저자 : 현문길

목원대학교 일반부동산대학원 부동산학 박사 겸 현재 원광디지털대학교 부동산학과 초빙교수다. 한국부동산학회, 한국도시재생학회 정회원이며 한국부동산박사회 부회장을 역임했다. 부동산태인에서 경매 전문가 상담위원을 맡으며 서울시 각 기관에서 강의하고 있다. 저서로는 『부동산 경매 투자 실무』 『판례로 배우는 경매실무』 『미리 알아보는 상가 권리금제도』 『Dr. 현의 퍼펙트 경매』 등이 있다.

저자 : 김광수

단국대학교 대학원 경제학과를 졸업했다. 경매 컨설팅 회사인 태인컨설팅(CDC)㈜ 대표를 역임했다. 한국공인중개사협회, 디지털태인㈜에서 전임교수 및 상담위원, 대한변호사협회, 경기대·연세대·광운대·세종대 경영대학원에서 경매 실무 교육, 매경·한경에서 부동산자산관리과정의 상가 및 경매 강의를 했다. 현재 태인AMC㈜ 대표로, 서울 마곡지구에서 마곡부동산연구소를 운영하고 있다. 저서로는 『부동산경매 길라잡이』가 있다.

저자 : 윤재호

한양대학교 대학원 부동산학과를 졸업했다. KIRA 연구원, 리치앤조이중개㈜ 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 역임했다. 현재 메트로컨설팅 대표로서 개인과 법인을 대상으로 부동산 투자와 경매 컨설팅을 하고 있다. 광운대학교 경영대학원 강의교수, 건설산업교육원 초빙교수이며 연세대·경기대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매·공매 및 수익형 부동산 투자 강의를 하고 있다. 저서로는 『3,000만 원으로 시작하는 부동산투자 101가지』 『2,000만 원으로 연봉 버는 경매투자』 등이 있다.

 

목차

1장 경매·공매, 이것부터 알고 시작하자

001 왜 경매·공매를 시작해야 할까?
002 경매·공매 부동산이 주목받는 이유는?
003 경매·공매 부동산은 얼마나 싸게 살 수 있을까?
004 경매·공매는 어렵다던데, 얼마나 공부해야 할까?
005 경매 부동산의 집주인은 억울한 사람일까?
006 경매·공매 부동산 투자를 하려면 종잣돈이 얼마나 필요할까?
007 경매·공매 부동산 투자 시 필요한 습관이 있다면?
008 경매·공매 부동산 투자에 실패하지 않으려면?
009 경매·공매 부동산에 투자하기 좋은 시기는?
010 경매·공매의 진행 절차와 필요한 서류는?
011 경매와 공매의 차이점은?
012 경매에서 강제경매와 임의경매란?
013 한 물건이 동시에 경매와 공매로 진행될 수 있을까?
014 경매·공매가 진행 도중 취소될 수도 있을까?
015 경매 법정에는 입찰할 사람만 들어갈 수 있을까?
016 경매·공매 부동산의 투자 포인트는?
017 경매·공매 부동산 투자 시 실수를 줄이려면?
018 경매·공매로 살 수 있는 부동산의 종류는?

2장 경매·공매 부동산 고르는 비법

019 경매·공매 부동산은 어디서 찾을까?
020 경매·공매 부동산은 상태가 안 좋다?
021 경매·공매에서 반값 낙찰도 가능할까?
022 경매·공매 부동산의 감정가와 시세는 다를까?
023 부동산 시세를 파악하는 노하우가 있다면?
024 투자 목적에 맞는 경매·공매 부동산을 고르는 비결은?
025 낡은 경매·공매 부동산을 골라 리모델링하는 게 유행이다?
026 현장에서 돈 되는 부동산을 찾는 비결은?
027 경매·공매 부동산에 ‘제시 외 건물’이 있다면?
028 경매·공매 부동산의 매각물건명세서 확인은 기본이다?
029 경매·공매 부동산의 감정서를 왜 확인해야 할까?
030 경매·공매 부동산의 현황조사서가 중요한 이유는?
031 현황조사서와 권리 신고 내역이 서로 다르다면?

3장 경매·공매 낙찰률을 높이는 입찰의 기술

032 경매·공매 입찰은 아무나 할 수 없다?
033 경매에 입찰하려면 어느 법원에 가야 할까?
034 경매·공매의 입찰 절차는?
035 경매·공매 부동산은 가장 높은 가격을 써낸 사람이 가져갈까?
036 입찰 가격은 어떻게 정할까?
037 입찰보증금은 얼마나 내야 할까?
038 부부가 함께 입찰(공동 입찰)할 수 있을까?
039 타인이 대리로 입찰할 수 있을까?
040 입찰 시 주의해야 할 점은?
041 최초매각가격과 최저매각가격의 차이점은?
042 유찰이 잦은 물건에 입찰해도 될까?
043 신중히 입찰해야 할 경매·공매 부동산은?
044 입찰표는 어떻게 작성할까?
045 입찰 서류 작성 시 유의해야 할 점은?
046 입찰표가 무효가 될 수도 있을까?
047 시장 흐름에 맞는 입찰 전략이 있다면?
048 경매·공매 입찰을 미리 체험할 수 있을까?

4장 경매·공매 투자의 성공은 권리분석이 좌우한다

049 권리분석이 중요한 이유는?
050 권리분석은 어떻게 할까?
051 권리분석을 잘 하려면?
052 권리분석 시 말소기준권리부터 찾아라?
053 권리분석 시 등기부에서 확인해야 할 사항은?
054 소유권이전가등기가 기재된 부동산에 입찰해도 될까?
055 가압류가 설정돼 있다면?
056 이해관계인은 누구를 말할까?
057 가처분등기가 설정돼 있다면?
058 전세권이 설정된 부동산의 권리분석은 어떻게 할까?
059 지상권이 설정된 부동산의 권리분석은 어떻게 할까?
060 법정지상권이 기재된 부동산은 위험할까?
061 유치권이 기재된 부동산은 왜 특수물건일까?
062 유치권이 자주 발생하는 이유는?
063 ‘대지권 미등기’와 ‘대지권 없음’은 서로 다른 것일까?
064 토지의 별도등기가 있는 부동산은 어떨까?
065 ‘제시 외 건물 포함’과 ‘조사된 임차 내용 없음’은 무슨 의미일까?
066 임대차보호법은 낙찰자에게 불리할까?
067 임차인 권리분석은 왜 중요할까?
068 주택과 상가 임대차보호법의 차이점은?

5장 낙찰되면 끝? 명도해야 진짜 끝이다

069 낙찰 이후 가장 먼저 해야 할 일은?
070 낙찰 이후 잔금 납부 전에 확인해야 할 사항은?
071 낙찰 이후 매각 대금은 어떻게 납부할까?
072 경매의 인도명령 제도는 무엇일까?
073 빠르고 쉬운 명도 전략이 있다면?
074 초보자가 명도하기 쉬운 물건이 있을까?
075 명도가 어려운 물건에는 어떤 것들이 있을까?
076 경매·공매의 숨은 비용이 있다면?
077 경매·공매 부동산을 사고팔 때 내는 세금은?
078 경락잔금대출 제도란?
079 경매·공매 부동산을 ‘세입자 끼고’ 낙찰받아도 될까?
080 임차인이 직접 낙찰받는 방법도 있을까?
081 임차인은 우선 낙찰받을 권리가 있다?
082 경매·공매 부동산에 거주 중인 임차인의 대처법은?

6장 돈 되는 수익형 부동산이 대세다

083 왜 수익형 부동산에 투자해야 할까?
084 임대 수익형 부동산이 대세인 이유는?
085 수익형 부동산의 수익률은 어느 정도면 적당할까?
086 수익형 부동산 입찰 시 주의해야 할 점은?
087 고수익을 얻을 수 있는 부동산은 어떻게 고를까?
088 요즘 뜨고 있는 오피스텔 경매는 어떨까?
089 수익성 좋은 다가구주택 경매는 어떨까?
090 왜 상가 투자는 어렵다고 하는 걸까?
091 상가를 낙찰받아 명도하고 임대한 사례가 있을까?
092 낙찰받은 상가를 빨리 매도하는 비결은?
093 상가주택은 주거와 임대 수익을 동시에 얻을 수 있다?
094 수익형 토지 입찰 시 주의해야 할 점은?
095 재건축 아파트에 입찰해도 괜찮을까?
096 재개발 부동산에 입찰해도 괜찮을까?
097 경매·공매로 내 집 마련이 가능할까?
098 공장을 낙찰받으면 큰돈을 벌 수 있다?
099 수익형 부동산 경매·공매의 함정은?
100 수익형 부동산 투자 시 절세 방법은?

부록 1_ 필수 경매용어 해설
부록 2_ 필수 경매서류 양식

 

ㅣ 부동산 경매로 재테크 시작하기

 

이제는 경매 · 공매에 관한 지식과 시장 동향을 알아야
경제와 재테크를 제대로 이해할 수 있다고 해도 과언이 아니다. 

 

부동산 시장에 관한 관심은 꾸준했지만, 최근 다시 아파트 가격이 오르면서 부동산에 관한 관심이 올라가고 있습니다. 그리고 조금 더 낮은 가격에 부동산을 획득할 수 있는 부동산 경매·공매에 관한 관심도 이전보다 더 높다는 걸 느끼는데요. 그럼에도 부동산 경매·공매는 여전히 많은 사람에게는 미지의 영역이라고 생각됩니다. 일반적인 거래보다 부동산을 취득하는 과정이 더 다이내믹하기 때문이라고 생각하는데요. 또한, 부동산 경매를 잘못 알고 접근하면 돈을 버는 것이 아니라 훨씬 더 큰 손해를 입는 경우가 많다는 건너 건너의 이야기를 많이 들어왔기에 일반적인 부동산보다 신중하게 접근하게 되는 거 같습니다. 

 

그럼에도 불구하고 경매·공매를 통해 훨씬 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 것을 알기 때문에 어떡하든 노력해서 공부하는 게 좋을 거라고 생각했는데요. 그래서 이번 책 [경매·공매 최고의 수업]을 읽게 되었답니다. 특히 이번 책은 2017년 출간된 [경매 공매 100문 100답]의 최신 개정판으로, 경매·공매의 기본 개념부터 투자 전략까지 최신 동향을 담아 더욱 상세히 다뤘다고 합니다. 또한 초판에서는 기본적인 내용을 소개했다면, 이버 개정판에서는 넓은 경매·공매 시장을 이해하고 기본기를 다지는 데 도움이 되는 내용들을 정리하고 추가했다고 하는데요. 제가 읽으면서도 확실히 초보자가 경매·공매를 쉽게 이해하기 좋았고 마치 1 대 1 수업을 듣는 느낌이 들어 입문자에게 너무 도움이 책이라는 생각이 들었습니다. 

 

부동산을 싸게 사는 방법에는 청약 통장을 통한 분양이나, 급매 미분양 할인 등 다양한 방법이 있다고 하는데요. 경매·공매도 그중 하나로, 시세보다 부동산을 싸게 사는 합법적인 방법입니다. 그럼에도 불구하고 다른 방법들에 비해 경매·공매 시장을 활용하는 사람이 많지 않은데요. 일반적인 부동산 거래는 매도자가 원할 때 부동산을 내놓고 매수자가 나타나면 서로 편한 방식으로 거래를 진행합니다. 그러나 경매·공매는 빚을 갚지 않거나 오랜 기간 세금을 내지 않아 소유자의 의지와 관계없이 강제로 처분되는 부동산이 주된 대상입니다. 그러다 보니 경매·공매에 관해 잘 모르는 사람은 부동산 가격이 사도 선뜻 거래에 나서기 어려운 것입니다. 

 

그리고 책에서 이야기하는 내용 중 이 내용이 가장 중요한데요. 경매·공매로 올라오는 부동산을 사려면 부동산 중개소가 아닌 정해진 곳에서만 거래를 할 수 있습니다. 따라서 매각 정보를 알거나 경매·공매를 공부한 사람만이 거래에 참여할 수 있다는 것입니다. 경매·공매를 공부한 사람만 거래에 참여할 수 있다는 건 무슨 말일 까요?! 바로 참여하는 사람의 수가 한정돼 있다는 말입니다. 그만큼 경쟁자가 적어 집중적으로 공부하면 부동산을 싼값에 살 수 있다는 것입니다. 이것이 바로 우리가 부동산 경매·공매를 공부해야 하는 이유입니다. 

 

 

경매·공매에 참여하는 이유는 돈 되는 부동산을 시세보다 싸게 낙찰받기 위한 것인데요. 남지 않는 투자를 한다는 건 결코 있어서는 안 될 일입니다. 그리고 경매·공매에서 비싸게 낙찰받은 책임은 오로지 낙찰자에게 있습니다. 따라서 이러한 상황이 발생하지 않도록 사전에 물건에 대해 철저히 조사하고 준비해야 합니다. 

 

경매·공매 부동산은 적게는 10%에서 많게는 50% 이상 싸게 살 수 있어야 한다는데요. 이토록 싼 가격에 낙찰받을 수 있기 때문에 입찰에 참여하는 것입니다. 만약 그 이상의 금액을 써내 낙찰받는다면 차라리 급매물이나 일반 매물을 고르는 것이 나을 수 있습니다. 

 

책에서 저자는 경매·공매 배울 때 너무 많이 공부하지 말길 바란다고 했는데요. 공부를 너무 많이 하면 오히려 헷갈린다고 합니다. 먼저 경매·공매 기초를 이해한 다음에는 차라리 수박 겉핥기식 공부가 도움이 된다고 합니다. 여러 권의 경매·공매 책을 본다든지, 판례를 외운다든지, 특수물건에 대한 책을 탐독하기보다 차라리 경매 법정에 찾아가 낙찰된 물건들을 분석하고, 개별 물건에 대한 현장 답사를 하고, 입찰 전략을 짜보는 게 낫다는 것입니다. 

 

그래서 저자는 대하민국법원 법원경매정보나 유료 경매 정보 사이트의 경매 물건을 통해 사례를 수집하고 모의 투자 과정을 접해보라고 하는데요. 이러한 과정을 통해 우량 물건을 고르는 방법과 투자 노하를 습득하는 것입니다. 그런 다음 배당에 관한 이해와 함께 사후 처리 과정을 중점적으로 공부하는 것입니다. [경매 공매 최고 수업] 순서대로 두 번 정보 반복해 읽으면 경매·공매의 기본기를 익히는 데 충분할 것이라고 합니다. 저도 이번 책을 읽으며 확실히 기본기를 다지는데 도움을 많이 받았고 이번 책을 더 읽어보는 것이 다른 책 여러 권을 읽어 보는 것보다 도움이 될 거란 생각도 들었습니다. 그래서 혹시라도 경매·공매에 관심이 있어 공부를 시작하고 싶다면 이번 책을 꼭 추천하고 싶네요!

 

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다. 

 

 

경매 공매 최고의 수업

경매·공매는 돈이 부족해도 누구나 대박의 기회를 얻을 수 있는 부동산 투자 방법이다. 최근 노후 대비나 재테크 수단, 그리고 저렴한 가격으로 내 집 마련을 하려는 사람들에게 경매·공매가 관심을 끌고 있다. 부동산 경매, 뭐부터 시작해야 할까? 초보자를 위해 30년 넘게 부동산 분야에서 경험을 쌓은 고수 3인이 나섰다. 이 책은 경매를 비롯해 절차가 유사한 공매까지, 초보자들이 가장 궁금해하며 꼭 알아야 하는 내용을 100문 100답 형식으로 이해하기 쉽게 풀어 쓴 입문서다. 경매·공매 기본 개념은 물론이고 저자들의 풍부한 경험에서 나온 투자 노하우까지 아낌없이 담았다. 경매는 정해진 절차와 원칙에 따라 순차적으로 문제를 풀어나가야 하므로 기본기를 쌓는 것이 무엇보다 중요하다. 이 책은 탄탄한 기본기를 쌓는 데 도움을 줄 뿐만 아니라 복잡한 경매·공매 절차를 한눈에 바라보고 이해할 수 있도록 구성했다. 또한 차례를 보고 궁금한 내용만 손쉽게 찾아볼 수 있다. 초보자들의 가려운 곳을 찾아 시원하게 긁어주듯이 필수 경매·공매 용어 해설부터 기본 개념, 현장에서 바로 써먹을 수 있는 유용한 팁까지 쉽고 명쾌하게 알려준다.

저자

현문길, 김광수, 윤재호

출판

매일경제신문사

출판일

2024.07.25

 

 

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