부동산 공법 무작정 따라하기_책 리뷰_부동산 투자를 더 쉽게 만들어주는 공법

부동산 공법 무작정 따라하기

책 리뷰_부동산 투자를 더 쉽게 만들어주는 공법

 

도서명ㅣ부동산 공법 무작정 따라하기
부제 ㅣ공법을 알면 투자와 개발이 쉬워진다!, 부동산 실무자를 위한
저자 ㅣ서영창, 남우현
출판사ㅣ길벗
출판일ㅣ2022.06.10
페이지ㅣ440

 

 

 

저자 소개

저 : 서영창

지난 30여 년 동안 디디알부동산컨설팅(주)를 운영하면서 ‘LG프로야구경기장’, ‘이천도자예술촌(예스파크) 등 수많은 개발·컨설팅을 통하여 인허가 업무에 대한 경험을 쌓았다. 박사학위를 취득하였고 국립 공주대학교 겸임교수를 역임했으며 공인중개사 교육을 하고 있다. 저서로는 『맹지탈출 노하우 건축과 도로』, 『맹지탈출 노하우 현황도로』, 『부동산 성공창업 무작정 따라하기』 등이 있고, 유튜브 ‘서영창 교수의 토지투자의 모든 것’에서 맹지탈출, 부동산용어해설, 토지가치분석 등을 강의하고 있다.

저 : 남우현

공인중개사이자 자산운용전문가이다. 체계적인 부동산 지식과 다양한 실무 경험을 바탕으로 현재 프랜차이즈 업체에서 점포개발 및 마케팅 업무를 담당하고 있다. 관련 학위로는 경제학사, 행정학석사(부동산행정전공)를 취득했다. 많은 사람이 어렵고 복잡하게 느끼는 부동산 정보를 쉽고 재미있게 풀어쓰는 점이 특징이다. 저서로 『부동산 경매 무작정 따라하기』, 『부동산 가치평가 무작정 따라하기』, 『잘되는 가게의 영업비밀』 등이 있다.

목차 

|머리말| 토지의 가치를 객관적으로 평가해줄 책

첫째마당 공법의 기초상식

1. 부동산 종류에 따른 투자가치 분석

2. 토지의 가치분석은 ‘토지이용계획확인서’부터
투자의 실패를 줄여주는 부동산 공법 분석
토지의 내재가치를 알려주는 토지이용계획확인서
사회의 변화에 따른 부동산 공법

|무작정 따라하기| 법제처 ‘국가법령정보센터’ 활용하기

3. 부동산 공부는 ‘부동산종합증명서’에서 확인하자
18가지 공부를 한 번에 확인한다
|무작정 따라하기| ‘부동산종합증명서’로 18가지 공부 확인하기

4. 지적 관련 공부 보는 눈 키우기
지적 관련 공부
토지대장
임야대장, 임야도
지적재조사사업
대지권등록부, 공유지연명부
경계점좌표등록부
|무작정 따라하기| ‘정부24’ 사이트에서 부동산 공부를 발급받기

5. 건축물대장에서 확인할 사항
일반건축물대장과 집합건축물대장
건축물대장, 이것만은 확인하자
|무작정 따라하기| ‘세움터’ 사이트에서 건축물대장 발급받기

6. ‘토지이음’에서 토지이용계획과 도시계획으로 확인할 사항
|무작정 따라하기| 토지이용계획과 도시계획 확인하기

7. 부동산 공시가격, 이것만은 확인하자
공시지가는 무엇일까?
개별공시지가 활용 현황
실거래가 공개시스템
|무작정 따라하기| 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’에서 시세 알아보기

8. 등기사항증명서에서 소유권 및 권리관계 확인하기
|무작정 따라하기| 부동산 등기사항전부증명서 열람 및 발급하기

9. 부동산의 가치는 공부와 임장으로 분석하라
부동산 가치 분석: 최유효 이용 + 지역상권분석
넬슨의 입지유형
지역 라이프사이클
|무작정 따라하기| 상권분석하기
|무작정 따라하기| 생활권역 통계지도 활용하기

10. 토지의 가치 분석하기
토지 가치분석 1: 공부 확인
토지 가치분석 2: 임장
토지가치 분석 3: 개발행위허가 및 농지·산지전용허가 기준이나 조건 확인
|무작정 따라하기| 토지 가치 판단 순서
|PLUS +| 경매 토지의 법사가격을 믿을 수 없다

11. 개발허가는 복합민원이고 재량행위이다
많은 법령에 의한 복합민원
허가의 종류
|무작정 따라하기| 대한민국 법원 ‘종합법률정보’에서 판례 찾기

12. 사전심사 · 사전결정 · 사전심의 활용하기
|무작정 따라하기| ‘국민신문고’에서 기존 민원 사례 공부하고
내 민원 질의하기

13. 허가민원은 고충민원이다
|무작정 따라하기| ‘법령해석례’ 찾아보기

14. 국민의 권리를 보호하는 행정기본법과 정보공개법
행정기본법
개인정보보호법과 정보공개법
|PLUS +| 허가권자는 추상적인 법조문을 재량적으로 해석하고 있다
|무작정 따라하기| 각종 행정정보 찾고, 정보공개 신청하기
둘째마당 국토이용 체계 4단계 이해하기

15. 국토이용계획 체계
부동산 공법은 ‘국토의 효율적 이용’을 위한 법이다
국토 및 도시계획 체계
국토이용계획 체계와 ‘국가계획’
국가균형발전계획과 지역계획
|무작정 따라하기| 국토교통부 홈페이지에서 각종 국가계획 찾기
국토계획법의 ‘도시계획’ 제도
국토계획법의 ‘도시·군관리계획’ 제도
‘도시·군계획사업’과 ‘도시·군계획시설사업’
도시계획시설의 (민간) 입안 제안 및 결정절차
장기 미집행 도시계획시설 해제 절차
도시개발법에 의한 ‘도시개발사업’
도시정비법에 의한 정비사업
도시재정비법에 의한 재정비사업
도시재생법에 의한 도시재생사업
소규모주택정비법, 방치건축물정비법

16. 용도지역제
토지이용규제(기본)법의 334개 용도지역
국토계획법의 용도지역과 도시·군관리계획
|무작정 따라하기| ‘토지이음’ 사이트에서 용도지역 확인하기
용도지역의 분류
도시지역의 종류 및 행위제한
비도시지역의 종류 및 행위제한
계획관리지역 규제의 연혁
농림지역
자연환경보전지역
용도지구의 종류 및 행위제한
용도지구의 종류와 지정목적
용도구역의 종류 및 행위제한
|무작정 따라하기| ‘개발제한구역’ 유권해석 찾아보기
국토계획법의 용도지역을 변경(상향)할 수 있는 법률

17. 국토개발체계 이해하기
대규모 개발은 ‘지구지정’ 제도
중규모 개발은 지구단위계획 제도
지구단위계획 제도의 진화
지구단위계획 수립(변경) 절차 및 일반적 기간
소규모 개발은 개발행위허가 제도
성장관리계획 제도
성장관리계획 제도의 진화

18. 수도권 규제 이해하기
수도권정비계획법과 수도권정비계획
3개 권역의 특징 및 행위제한
셋째마당 개발 인허가 절차

19. 건축허가 이해하기
용도지역에 따른 건축물 허용용도
|무작정 따라하기| ‘토지이음’에서 계획관리지역에서 불허되는 건축물 찾기
건축허가 제도와 건축물 용도 29가지
건축허가의 진입로
건축물 진입로인 공도 찾기
건축법 및 건축 관련법 연혁 이해하기
소규모 건축구조 기준 등
주차장법의 주차대수
지하안전관리에 관한 특별법

20. 개발행위 살펴보기
개발행위허가
개발행위허가 기준: 법령 - 지침 - 조례
개발행위허가 신청
|무작정 따라하기| 전국 지자체 도시계획조례, 건축조례 찾기
개발행위허가와 지목변경
‘개발행위허가’ 제도의 특징

21. 농지전용허가
농지전용허가와 농지전용부담금
농지의 취득과 농지취득자격증명
농업인 자격과 농업인 확인서
초지전용허가와 초지전용부담금

22. 산지전용허가
산지의 행위제한과 대체산림자원조성비
|무작정 따라하기| 산림청 사이트에서 산지 및 산림정보 찾기
산지전용허가 기준
산지관리법 연혁과 허가기준
자연재해대책법의 재해영향 평가와 재해영향성 검토

23. 환경허가
환경법과 개발법의 환경보호
환경영향평가법의 환경영향평가 제도
환경분쟁조정법과 환경오염피해구제법
|무작정 따라하기| 환경부 사이트에서 환경규제 지도 찾기
자연환경 허가
배출시설 설치허가
물환경 보호 및 허가
대기환경 보호 및 허가

24. 기타 개발에 필요한 각종 허가
국·공유재산 사용허가
도로점용(연결)허가
도로와 다른 시설의 연결에 관한 규칙
물 점용허가
문화재 관련 허가
군사기지법의 군사시설 협의

25. 개발 인허가 지원 법률
기업규제완화법·토지인허가간소화법
중소기업창업지원법 및 소기업지원법
넷째마당 토지개발의 일반 상식

26. 절세 및 개발사업 관련 법령
양도소득세 절세방안
|무작정 따라하기| 양도소득세 모의계산 하기
개발부담금 등 각종 부담금
자본시장법의 부동산 신탁과 PF
토지보상법의 수용 및 손실보상
각종 영업 관련 법

27. 건축물 분양 및 농어촌 개발 법령
분양자격 관련 법률
투기과열지구·조정대상지역·분양가상한제
공공주택 관련법
토지거래허가구역
농어촌 관광휴양사업(관광농원, 농어촌민박)
어촌·항만·섬발전촉진법

28. 도시 및 비도시 균형발전 법령
국가균형발전특별법과 국가재정법
농어촌 및 농어업인 지원법
행복도시법·제주특별법·새만금사업법·혁신도시법·기업도시법
민간투자법·공공토지비축법·스마트도시법

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ㅣ 가장 어려운 과목, 부동산 공법

 

공인중개사 시험에서 가장 어려운 과목이 공법입니다. 극악의 난이도를 자랑하는 공법 때문에 계속 합격을 하지 못하는 사람이 수두룩합니다. 멀미가 나고 쉽지 않은 공법, 공포의 법이라고도 불린다고 합니다. 하지만 부동산 투자를 통해 돈을 벌려면 꼭 정복해야 하는 것이 공법이라고 합니다. 왜 공법을 알아야 하는 것일까요? 바로 부동산 공법을 공부하는 목적이 '부동산의 내재가치'를 실현하기 위함이기 때문입니다. 부동산의 가치를 객관적으로 분석하고 투자의 여부를 결정할 수 있는 기준을 만들어 주기 때문입니다. 

 

그렇지만 앞에서도 언급했듯이 부동산 공법은 정말 공부하기 어렵습니다. 그냥 법도 어려운데 부동산 공법의 경우에는 '국토의 효율적 이용'을 달성하기 위한 수많은 행정법을 집행하는 도구로 만들어졌기 때문에 일반인이 공법을 공부하는 것도 어렵고 공부를 하여도 부동산의 (개발) 가치를 직접 실현하기란 너무나도 어렵다는 것입니다. 

 

그럼에도 불구하고 무작정 따라하기 시리즈는 매번 보면서 쉽게 배울 수 있었고, 아무것도 몰라도 해당 분야에서 만큼은 꽤 많은 것을 알 수 있게 도움을 주는 책이었던 거 같습니다. 이번 책의 구성도 보면 누구나 쉽게 공법을 배우기 쉽도록 구성이 되어 있습니다. 

 

첫째 마당에서는 일반인이 부동산 가치 분석을 하기 위해 필요한 기초상식을 알려주고 있어서 공법을 모르는 사람들도 쉽게 공법을 이해할 수 있도록 하고 있습니다. 둘째 마당에서는 '국토의 효율적 이용'을 달성하기 위한 국가 및 지자체의 노력인 '국토이용 4단계'를 설명해주고 있어서 국토의 이용이 어떻게 이뤄지는 이해할 수 있게 도와줍니다. 셋째 마당에서는 실제 각종 개발 인허가 절차 및 규제내용을 알려주고 있어서 투자에 있어서 주의해야 하는 것들을 알려주고 있습니다. 마지막은 투자에 있어서 중요하다고 볼 수 있는 개발가치 실현의 일반상식을 모아두었습니다. 

 

ㅣ 부동산 종류에 따른 투자 분석

 

부동산이란 토지와 건축물을 말합니다. 거래시장에서 부동산의 종류는 크게 주택, 상가, 토지로 나눌 수 있는데요. 부동산은 다른 곳으로 옮길 수 없고, 건축물은 생산기간이 길며, 토지는 늘릴 수 없는 상품입니다. 때문에 수요 · 공급 법칙이 일반 상품과 다르게 작동이 됩니다. 그래서 부동산의 종류에 따라서 부동산 가치판단의 기준의 하나인 부동산 공법의 깊이가 달라진다고 합니다. 

 

아파트가 대부분인 주거용 부동산의 가치를 평가하는 것은 비교적 쉽다고 합니다. 집의 가치는 주로 남편보다는 아내의 안목에 따라 결정되며 주거용 부동산의 공법은 [주택공급에 관한 규칙]과 세법의 기본사항만 이해하면 된다고 합니다. 다만 주거용 부동산 시장은 수요와 공급에 따라 민감하게 변화합니다. 아파트는 공급되는 데 택지개발 기간을 포함해 5~10년 정도 걸리므로 아무리 실력 있는 정부라도 실수요자인 국민의 요구에 맞게 제때 공급하기 어려운 것입니다. 이런 이유가 바로 일반인이 부동산 투자시기를 맞추기 어려운 이유라고 합니다. 

 

그리고 광고로도 많이 접할 수 있는 부동산이 수익형 부동산인데요. 수익형 부동산이 대부분인 상업용 부동산은 주로 개발 협의가 된 도시 지역의 주거 · 상업 · 공업지역에 공급되므로 부동산 공법에 의한 인허가 그리 어렵지 않다고 합니다. 하지만 공급업자가 그 토지의 지역상권에 따른 건축물 '최유효 이용'을 판단하여 개발가치를 실현하므로, 일반인은 특정 지역의 상권의 발전, 즉 미래가치를 예측하기 어렵다고 합니다. 그래서 수익형 부동산은 시세차익보다는 임대수익을 위해 주로 투자하는 상품입니다. 

 

토지들도 투자 대상으로 추천을 많이 하는데요. 토지는 주로 건축물이 없는 나대지 또는 자연 상태의 임야 또는 농지이므로 단기간에 엄청난 수익(시세차익)을 얻을 수 있는 투기적 상품이라고 오해하기 쉬운데요. 하지만 토지 시장에서 부동산 공법을 모르면 우연히 성공할 수도 있지만 실패 확률이 크다고 합니다. 대도시로부터 접근성이 좋은 곳 또는 대형 개발계획이 수립된 지역에 한발 빨리 투자하면 성공할 수 있다고 생각하기 쉽지만 현실은 전혀 그렇지 않다고 합니다. 

 

ㅣ 부동산 공법은 '국토의 효율적 이용'

 

부동산 공법은 '국토의 효율적 이용'을 위한 법이라고 합니다. 국토의 효율적 이용을 위한 '국토이용 체계 4단계'의 첫 번째는 '국토이용계획 체계'라고 합니다. 책을 보면서 놀랍다고 생각한 부분인데요. 우리나라 국토면적 중 건축물이 밀집되어 있는 주거·상업·공업지역의 면적은 국토의 4%에 불과하고, 나머지 95% 이상이 녹지지역(12%)과 비도시지역(83.3%)이라고 합니다. 

 

헌법 제122조에 국가는 '국토의 효율적 이용'을 달성하기 위하여 법률로(사유재산권)을 제한할 수 있다고 규정되어 있습니다. 이를 근거로 [국토 기본법] 등 150여 가지의 부동산 공법이 사유재산권을 사실상 제한하고 있는 것입니다. 그래서 부동산의 객관적 가치를 알기 위한 토지의 내재가치인 허가 가능성을 검토하려면 먼저 국토계획을 알아야 하는 것입니다. 

 

지금 한참 재개발이 많이 이야기가 되고 있는데요. 1970년대 이후 산업화·도시화 과정에서 서울 등 대도시에서 주택들이 대량 공급되었습니다. 이 주택들이 노후화되면서 체계적이고 효율적으로 정비할 필요성이 대두되었고, 이에 2002년 12월 30일 도시정비법이 제정되었다고 합니다. 저는 왜 최근에 재개발에 관한 이야기들이 많이 나오는가 생각이 들었는데요. 이 책을 보면서 1970년 이후 과정에서 공급된 많은 집들이 현재 도시정비법에 의해서 재개발 이야기가 많이 나오는 것이 아닌가라는 생각이 들었습니다. 

ㅣ 부동산 투자 비법, 절세

 

부동산 투자에 있어 가장 중요하게 고려되어야 하는 것 중에 하나가 바로 세금인데요. 부동산 거래를 하는 데 있어서 꽤 많은 비용을 지출하게 되고, 매년 부담하게 되어서 꼭 고려가 되어야 하는 것입니다. 

 

소득세법에서 '양도'란 부동산 이전 등기와 관계없이 매도, 교환, 등 유상으로 사실상 소유권을 이전하는 것입니다. 양도소득세 신고는 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다. 그런데 잔금일 이전에 이전등기를 하면 등기일이 양도일이 되고, 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액도 양도금액으로 본다고 합니다. 

 

'양도소득금액'은 '양도가액'에서 '필요경비'를 공제한 '양도차익'에서 장기보유 특별공제액'을 공제한 금액이라고 합니다. 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 누진공제한 후 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 세율을 곱하여 누진공제한 후 산출된 금액입니다. 양도소득세는 1년간 양도소득을 합산하는 것이므로 1년에 두 번 이상 양도하여 양도소득액이 많아지면 세율이 높아지고, 반대로 양도하는 부동산을 2년으로 나누어 양도하면 양도소득금액이 적어져서 양도세율이 낮아지므로 절세를 할 수 있다고 합니다. 

 

또한 양도소득세의 모의계산은 국세청 '홈택스'에서 누구나 해볼 수 있고, 양도세 신고도 홈택스로 가능합니다. 하지만 실지취득가액을 모르거나 비사업용토지인 경우에는 토지전문 세무사를 통하여 절세방안을 찾으면 됩니다. 

 

저는 이번 책을 읽으면서 정말 지금까지 아무것도 모르고 부동산을 투자하려고 했다는 생각이 들었습니다. 적은 금액이 들어가는 것도 아니고 많은 금액이 들어가는 투자인 만큼 어렵다고 피할 것이 아니라, 어려운 만큼 더 열심히 공부해서 부동산을 투자해야겠다는 생각이 듭니다. 

 

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.