더 크래시 The Crash _ 책 리뷰 _ 부동산의 하락과 앞으로의 전망

더 크래시 The Crash 

책 리뷰 _ 부동산의 하락과 앞으로의 전망

 

도서명ㅣ더 크래시 The Crash
부제 ㅣ급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업
저자 ㅣ한문도
출판사ㅣ21세기북스
출판일ㅣ2023.04.05
페이지ㅣ264

 

 

 

 

저자 소개

연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수이자 서울디지털대 부동산학과 초빙교수, 서울사이버대 대우교원으로 활동하고 있다. 고려대 원예학과를 졸업하고 성균관대 경영학석사를 거쳐 부동산학 박사를 취득하였다. 2001년부터 2015년까지 임대주택연구소를 운영하였고 제8대 한국부동산학박사회 회장, (사)한국부동산경제협회 회장, 한국주택신문 전문가협회 회장, 국제부동산정책학회 사무총장 등을 역임하였다. 금융의 관점에서 부동산을 분석하는 국내 유일의 전문가로서 「삼프로TV」, 「김미경TV」, 「815머니톡」, 「월급쟁이부자들TV」를 비롯한 유튜브 방송에 출연하여 부동산 전문가를 넘어 서민을 위한 멘토로 주목받았다.

2022년 12월, 전국의 주택가격이 한국부동산원이 관련 통계를 산출한 이래 19년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 『더 크래시 The Crash』에서는 이러한 부동산 시장의 현황과 전망을 다루고 ‘부동산 줍기’를 노리는 무주택자, 고점일 때 ‘영끌’한 1주택자, 폭락 속 ‘임대사업’을 포기할 수 없는 다주택자에게 각각의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시한다. 이 책으로 어떻게 해야 급락을 기회로 탈바꿈시켜 부동산 시장에서 똑똑하게 내 자산을 지킬 수 있을지 알게 될 뿐만 아니라 내 자산을 불릴 기회를 잡는 눈을 가지게 될 것이다.

 

목차

프롤로그 | 부동산 폭락, 재앙일까 축복일까

1부 경험하지 못한 집값 폭락이 찾아온다

01 거래절벽과 예정된 공급 폭탄, 이유 있는 하락
:: 과도한 대출과 갭투자 광기의 종말
:: 서울 아파트 거래량의 하향세
:: 입주물량 폭증으로 폭락한 인천, 수원 등의 주택 가격
02 집값 붕괴인가, 집값 정상화인가
:: 주택구입부담지수로 보는 집값 추세
:: 주택 가격의 거품이 꺼진다
03 한국에도 일본형 장기침체가 올 수 있을까?
:: 무섭도록 비슷한 한국과 일본
:: 금리를 급하게 올릴 수밖에 없는 이유
:: 일본의 플라자합의와 금리(통화 정책) 변화
:: 일본의 잃어버린 30년과 한국의 차이점
:: 일본식 부동산 침체 가능성은?
:: 세계 경기침체 정도에 주목하자
:: 일본형 장기침체 우려에 대한 예측
04 과거 경제위기가 주는 교훈
:: IMF 외환위기와 글로벌 금융위기
:: 다가오는 또 한 번의 경기침체
:: 국내와 국외 리스크가 동시에 발생할 가능성
:: 장단기 금리 역전은 경제침체 신호

2부 향후 3년, 5년, 10년의 부동산 미래

01 큰 폭의 조정장이 온다
:: 큰 폭의 조정장이 진행될 것이다
:: 부동산 가격이 상승하기 위한 조건
:: 부동산 상승의 조작적 펀더멘털
:: 부동산 가격의 하락 요인
:: 서울의 매수 흐름
:: 무분별한 전세대출이 가계부채를 키우다
:: 역전세, 역월세
:: 금리 인상으로 버틸 수 없는 역전세난
:: 부동산 정책이 나아갈 방향
02 공급 요인이 시장의 방향을 정할 수 있는가
:: 향후 예정된 주택 입주물량 폭탄
:: 서울의 매물이 늘고 있다
:: 택지공급지정 물량 120만 호
:: 3년 후 집값은 어떻게 될까?
:: 5년, 10년 후의 부동산은 정상화될까?
03 계속 규제를 완화하면 집값이 안정화될까?
:: 부동산 가격이 오르려면 소득이 늘어야 한다
:: 향후 부동산 전망, 세 가지 시나리오
:: 예전과 같은 불장은 없을 것이다

3부 대한민국 중산층이 자산을 지키는 길

01 미국 물가와 금리를 고찰해야 하는 이유
:: 금리가 부동산 시장에 미치는 영향
:: 금리와 역전세
:: 잠시 반등할 수는 있으나 대세 하락은 막을 수 없다
:: 금리와 환율을 알면 경제가 보인다
:: 환율과 통화 가치
:: 미국 물가와 금리를 분석하는 법
:: PCE를 알면 금리 인상 여부 예측이 가능하다
02 무주택자, 1주택자, 다주택자의 생존법은 180도 다르다
:: 무주택자라면 청약에 참여하라
:: 1주택자, 다주택자는 상황을 냉정히 판단하자
03 정부의 연착륙 정책과 활성화 정책 톺아보기
:: 정책의 실현가능성을 살펴라
:: 대출 확대가 갭투자를 부추긴다

4부 급락을 기회로, 반드시 성공하는 부동산 투자 법칙

01 벌집순환모형에 주목하라
:: 시장의 흐름을 파악하는 벌집순환모형
:: 물량과 가격의 관계를 파악하는 모형
02 지역별 전·월세 매매 타이밍과 리스크 관리
:: 최저점을 찾아라
:: 지역별 적정 매수 시기
:: 부동산 투자에도 리스크 관리가 필요하다
03 부동산 상승과 하락을 예측하는 법
:: 부동산 상승과 하락을 예측하는 간단한 방법
:: 경제지표에 주목하자
04 주택, 상가 경매, 재개발·재건축 상품별 필수 투자 전략
:: 상가에 투자하려면 이것만은 살펴라
:: 경매는 저렴하지만 공부가 필요하다
:: 재개발, 재건축은 용적률과 절차를 확인하라

주요 키워드

 

ㅣ 부동산, 오를 것이냐, 내릴 것이냐

 

세상 모든 투자자들의 고민은 동일합니다. 앞으로 자산의 가격이 앞으로 오를 것이냐, 내릴 것이냐를 알고 싶어 합니다. 저도 동일합니다. 주식, 부동산 등의 모든 자산 가치가 오를 것이냐 내릴 것이냐를 미리 알 수만 있다면 내가 가진 자산을 처분하거나, 혹은 앞으로 오를 것을 대비해 좋은 자산에 투자할 것입니다. 최근 여러 이유로 인해 주식뿐만 아니라 부동산 가격도 하락했습니다. [더 크래시]의 프롤로그에서는 최대 40% 폭락 얘기까지 나오고 있는데요. 지속적으로 우상향 할 거라고 생각했었던 부동산 가격이 급작스럽게 하락하면서 당황스럽다는 생각이 들기도 합니다. 뿐만 아니라 최근 나오고 있는 전세사기와 관련된 이야기들도 부동산 시장의 위기를 말해주는 것이 아닌가라는 생각이 듭니다. 지금의 위기를 무서워만 할 것이 아니라 위기에 관해서 정확히 알 필요가 있다고 생각하여 이번 책 [더 크래시]를 읽게 되었습니다.

 

지금의 부동산에 관한 위기는 이미 여러 신호가 있었다고 [더 크래시] 책에서는 이야기를 하고 있는데요. 우선 유주택자까지 전세대출을 해주면서 이를 활용하는 갭투자족까지 가세하면서 전세대출 확대와 갭투자, 갭투기 광풍이 불면서 전세가 폭등과 매매가 폭등으로 이어졌다는 것입니다. 대출이 쌓아 올린 전세가격과 매매 가격인 것입니다. 이런 폭등기에는 당연히 거품이 끼게 되고 언젠가는 꺼지게 되어 있는 것인데요. 현재 벌어지고 있는 역전세 또한 대출이 쌓아 올린 전세 가격이 꺼져가는 과정이라는 것입니다. 

 

또한 '합리적 기대 가설'이라는 이론이 있는데요. 사람들이 '이거 너무 비싸다', '내가 사기엔 부담된다'라고 생각하면 정책과 상관없이 매수를 줄인다는 것입니다. 이런 현상이 거래량 급감으로 나타나기 시작한다는 것인데요. 서울 아파트 거래량은 2022년 2월 810건으로 내려갔다가 그 후 600건까지 급감했다고 합니다. 대한민국 통계 역사상 최저치를 이때 기록했다고 합니다. 그리고 2022년 하반기 미국 물가 급등으로 인해 이뤄진 단기간 내 급속한 금리 인상은 한국을 비롯한 전 세계의 금리 인상으로 이어진 것입니다. 이는 결국 부동산을 비롯한 자산 가격 거품의 종식으로 나타나고 있는 것입니다. 

 

저자는 [더 크래시]를 통해서 부동산 가격의 폭락에 관해 이야기하려는 것이 아닌, 부동산 가격의 정상화에 관해 이야기를 하려고 합니다. 대한민국의 미래와 청년들의 미래를 위해 정상화는 절대적으로 필요하다는 것입니다. 이번 경제 사이클의 부동산 가격 하락 조정은 '정상화 과정'이라고 보는 것이 맞다고 이야기합니다. 분명 제 주변의 사람을 봐도 본인의 집이 있는 경우보다는 집이 없는 경우를 더 많이 보고는 합니다. 이런 상황을 봐서는 분명 부동산 정상화의 과정이 필요하기는 한 거 같습니다. 

 

그리고 우리가 [더 크래시]를 읽어야 하는 이유는 부동산 시장과 경제의 흐름을 알면 자산관리를 하는 데 도움이 되기 때문입니다. 우리는 분명 경제적으로 힘든 시기를 맞이하고 있습니다. 금리와 물가가 모두 오르고 경제침체기를 목적에 두고 있기 때문입니다. 그래서 부동산 시장을 파악하고 가까운 미래를 예측해서 적절하게 대응하는 방법을 책에서 발견할 수 있는 것입니다. 책의 1부에서는 이미 시작된 집값 하락의 원인과 현재 상황이 분석되어 있습니다. 2부에서는 향후 3년, 5년, 10년의 부동산 시장을 예측해 보고 , 3부에서는 중산층으로서 내 자산을 지키는 방법을 알려줍니다. 마지막 5부에서는 하락장을 기회로 이용해 어떻게 부동산에 투자해야 성공할 수 있는지 그 방법이 나와 있습니다. 

 

ㅣ 경험하지 못한 집값의 하락

 

집이 없는 사람이라면 누구라도 집을 가장 저렴하게 매매할 수 있는 타이밍이 언제인지를 알고 싶을 것이라고 생각합니다. 아직까지 최악의 상황은 오지 않았다고 생각해서 집 값이 더 떨어지기를 기다리는 사람들이 제 주변에도 아직 많이 있는데요. 책에서도 아직까지 최악의 상황은 오지 않았다고 이야기를 합니다. 최악의 상황이 오지 않았다는 것을 책에서는 어떻게 설명하고 있을지 간략하게 정리해보려고 합니다. 

 

우선 주택시장의 상승과 하락은 어떻게 예측할 수 있을까요? 전통적으로 거래량 변화, 전세 가격 변화, 미분양분의 증감이라는 세 가지를 체크하면 시장방향성을 예측할 수 있다고 합니다. 세 가지 중 우선 거래량의 변화를 우선으로 본다면 거래량이 적정기준 아래로 떨어지고 지속적으로 감소하면 가격하락의 선행 신호로 볼 수 있다는 것입니다. 반대로 거래량이 평균거래량을 상회하기 시작하면 부동산 시장은 상승장에 돌입한 것으로 본다는 것입니다. 2021년 들어서면서 서울 아파트 거래량은 급감하기 시작했는데요. 2006년부터 2020년까지의 월평균 거래량은 6천 건 대인데 반해, 2021년 서울 아파트 월 거래량은 7,8월 4천대로 감소하다가 9,10월에는 2천 대, 11월, 12월 연말에는 1천대로 주저앉는 거래절벽 상황이 되었다는 것입니다. 결국 2022년 2월에는 결국 1천 건도 안 되는 816건이라는 거래절벽 상황이 나타났다고 합니다. 

 

그리고 입주 물량의 증가인데요. 수요보다 공급이 훨씬 많다는 것입니다. 불과 2년 전만 해도 '매물이 씨가 말랐다'라고 언론에서 부추기며 영끝을 유도했던 것은 약간의 허위 과장성 보도였다는 것입니다. 실제로는 그렇지 않았다는 것인데요. 인천광역시의 입주 예정 물량의 경우에도 2022년부터 2년 동안에 평균 6년 치의 물량이 쏟아졌다는데요. 이런 이유로 입주물량 폭탄으로 인한 주택 가격하락은 불가피하다고 본다는 것입니다. 2023년 강남 4구의 입주 물량이 전년 대비 3배 수준을 넘어서고 소형단지까지 합하면 2만 가구를 넘는다고 합니다. 2023 한 해 강남에 역전세가 심화되고 매매가격에도 하방 압력을 가중시킬 것이라고 보고 있다고 합니다. 저자는 결론적으로 2023년 올 한 해는 매매가, 전세가 모두 본격적인 조정을 거치게 될 것이므로 자산관리에 집중해야 한다고 이야기를 합니다.

 

ㅣ 부동산의 3년, 5년, 10년 후는 어떻게 될 것인가?

 

앞서 이야기를 했지만, 모두가 궁금해할 것은 지금 시기가 잠시의 조정인지 혹은 대하락의 전조인가를 궁금해하는 것이라고 생각합니다. 책을 읽는 내내 느낀 것이지만, 저자는 집 값의 일정 부분 하락은 어쩔 수 없이 정해진 미래라고 이야기하는 것이 느껴집니다. 하락이라고 말하기보다는 집 값의 정상화라고 이야기합니다.

 

앞으로 3년, 5년, 10년 후의 부동산 시장은 어떻게 될 것인가? 많은 사람이 궁금해하는 점인데요. 경제 상황의 변화에 따라 변동성은 존재하지만 경제 사이클과 국내외의 경제 여건을 감안하면 어느 정도는 예측이 가능하다고 이야기합니다. 부동산 가격의 상승과 하락의 펀더멘탈과 요인을 참조하면 시장 예측에 도움이 될 것이라고 합니다. 부동산 상승의 첫 번째 펀더멘털은 경제성장과 경제 산업구조의 발전이라고 하는데요. 제조업이 발전하면 공장이 늘어나고, 그러면 고용이 늘어난다는 것입니다. 자연스레 소득 증가로 이어지는데요. 이런 경제성장이 지속될 때 부동산이 상승할 기본 체력을 갖추게 된다는 것입니다. 

 

부동산 상승의 두 번째 펀더멘털은 인구증가라고 하는데요. 특히 생산가능인구의 증가가 중요하다고 합니다. 경제성장이 안 받쳐줘도 일정 지역에서 부동산 가격이 상승할 수 있다고 합니다. 인구가 급격하게 늘어난다고 했을 때, 주택 공급이 적절하게 이뤄지지 않는다면 당연히 수요가 많아지므로 집을 더 비싸게 사게 될 것이고 주택 가격은 상승하게 된다는 것입니다. 

 

마지막으로는 경제는 성장하더라도 소득이 증가하지 않으면 부동산 가격 상승은 제한적일 수밖에 없다고 합니다. 소득 증가란 정확히는 15~64년 경제 주체들의 소득분배율 증가를 이야기하는데요. 한 부자가 돈을 많이 벌어서 100채의 주택을 지었는데 그 주택 가격이 실 수요자들이 사기에 터무니없이 높은 가격, 즉 대출을 포함해서 매입하더라도 대출이자를 감당할 수 없는 가격이라면 사고 싶어도 못 산다는 것입니다. 

 

우위에서 이야기하는 세 요인이 모두 충족되면 상승 내지 폭등하고, 두 가지 요인만 충족된다면 지역적으로 좀 차이는 있지만 대체로 상승한다고 본다는 것입니다. 그리고 한 가지만 충족된다면 보합 내지 상승이라고 판단하면 된다고 합니다. 

 

반대로 부동산 가격이 하락하는 요인은 첫 번째는 고금리와 거래규제 강화입니다. 지금처럼 금리가 오르면 투자하거나 실수요자가 주택을 매입하는데 부담이 커진다는 것입니다. 두 번째 요인은 미분양 증가와 공급 확대입니다. 요즘 미분양 기사를 많이 접하고 있는데요. 미부분양 증가, 전세 가격 하락, 거래량 감소라는 세 가지 지표가 동시에 진행되어 오면 부동산은 무조건 하락하게 되어 있다는 것입니다. 

 

저자는 향후 부동산 전망을 세 가지 시나리오로 보고 있는데요. 첫 번째 시나리오는 일본형 자기 하향하는 것으로 40%의 가능성을 보고 있으며, 두 번째는 한국형 부동산 하향으로 내려갔다가 반등했다가 다시 내려가기를 반복하는 가능성을 20%로 본다는 것입니다. 마지막 시나리오는 5년에서 10년 내 반등 가능성입니다. 정부가 적극적으로 나서 정책을 개편하고 경제주체들의 소득도 늘어야 한다는 것입니다. 하지만 저자는 앞으로는 지난 7년과 같은 불장과 폭등은 없을 거라고 이야기합니다. 그리고 이런 마인드는 정상적인 투자 마인드가 아닌 투기라는 것입니다. 

 

ㅣ 앞으로의 부동산 투자는?

 

저자는 마지막장에서 하락장을 기회로 부동산 투자를 할 수 있는 기회를 잡을 수 있는 일정 부분의 가이드도 알려주는데요. 물론 앞서 이야기를 했듯이 지난 7년과 같은 엄청난 상승장이 올 것이라고는 예상하지 않습니다. 하지만 적절한 저점에서 매수할 수 있도록 도움을 주는 이야기들입니다. 

 

우선 지역별 입주물량에 관한 정보는 '부동산 지인'이라는 앱에서 쉽게 볼 수 있다고 합니다. 그리고 정부가 공급 계획을 발표하면 그냥 듣고 흘릴 게 아니라 국토부 사이트에 들어가서 그 파일을 보는 것입니다. 그 파일은 몇십 페이지가 되는데 다 읽을 필요가 없다고 합니다. 맨 뒤에 가면 요점 정리가 되어 있어서 해당 페이지만 보면 된다고 합니다. 그리고 부동산 투자에 성공하기 위해 기본적으로 체크해할 세 가지가 있다고 하는데요. 

우선 도시기본계획이라는 게 있습니다. 생활권 설정 및 인구배분계획, 토지이용계획, 교통 및 정보통신계획, 공공시설계획, 도심 및 주거환경계획, 공공시설계획 도심 및 주거환경계획, 경관 및 미관, 공원 녹지계획 등 도시의 미래계획이 정리되어 있다고 하는데요. 이를 잘 활용하면 부동산시장에 효율적으로 대처할 수 있게 됩니다. 

두 번째로는 용적률과 부동산 가치를 알야 합니다. 땅값은 지역마다 다르지만 건축비는 어느 지역에서 짓든 다 똑같다는 것입니다. 그렇기 때문에 용적률은 투자수익률과 직결됩니다. 용적률이 높을수록 수익도 커지는 것입니다. 

세 번째로 확인해야 할 것은 입지와 교통망 계획입니다. 입지가 좋은데 교통망 계획이 있고 용적률까지 높다면 최적의 투자 대상이 된다는 것입니다. 

 

[더 크래시] 부동산 투자자만을 위한 책은 아닙니다. 실거주를 위한 실수요자들이 충분히 본인의 집을 마련하기 위한 공부를 하기 위한 책이라고 생각이 됩니다. 또한 이 어려운 시기를 어떻게 견뎌내야 할지를 알려주는 책이라고 생각합니다. 분명 지금 힘든 시기이지만, 이런 시기일수록 더 열심히 공부한다면 분명 더 좋은 기회가 올 것이라고 생각합니다. 

 

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.

 

 

더 크래시(The Crash)

★ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, ‘인생명강’ 시리즈 ★ 부동산 버블을 정확히 예측한 한국의 ‘미스터 선샤인’ 한문도 교수가 진단해주는 ‘맞춤형’ 부동산 투자 해법서 살아가는 데 필요한 모든 교양 지식을 한데 모았다! 대한민국 대표 교수진이 펼치는 흥미로운 지식 체험, ‘인생명강’ 시리즈의 열세 번째 책이 출간됐다. 역사, 철학, 과학, 의학, 예술 등 전국 대학 각 분야 최고 교수진의 명강의를 책으로 옮긴 인생명강 시리즈는 독자들의 삶에 유용한 지식을 통해 오늘을 살아갈 지혜와 내일을 내다보는 인사이트를 제시한다. 도서뿐만 아니라 온라인 강연·유튜브·팟캐스트를 통해 최고의 지식 콘텐츠를 일상 곳곳에서 만나볼 수 있는 지식교양 브랜드이다. 『더 크래시 The Crash』는 금융의 관점에서 부동산을 분석하는 국내 유일의 전문가 한문도 교수가 부동산 시장과 경제를 누구나 쉽게 분석하고 예측할 수 있도록 설명한 부동산 투자 로드맵이다. 지난 2022년 12월, 전국의 주택가격이 한국부동산원이 관련 통계를 산출한 이래 19년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 『더 크래시 The Crash』에서는 이러한 부동산 시장의 현황과 전망을 다루고 ‘부동산 줍기’를 노리는 무주택자, 고점일 때 ‘영끌’한 1주택자, 폭락 속 ‘임대사업’을 포기할 수 없는 다주택자에게 각각의 상황에 맞는 현실적인 대안을 제시한다. 이 책으로 어떻게 해야 급락을 기회로 탈바꿈시켜 부동산 시장에서 똑똑하게 내 자산을 지킬 수 있을지 알게 될 뿐만 아니라 내 자산을 불릴 기회를 잡는 눈을 가지게 될 것이다.

저자

한문도

출판

21세기북스

출판일

2023.04.05