나는 건물주로 살기로 했다 _ 책 리뷰 _ 건물주의 꿈을 이루자

나는 건물주로 살기로 했다

책 리뷰 _ 건물주의 꿈을 이루자

 

도서명 ㅣ나는 건물주로 살기로 했다
부제 ㅣDevelop Yourself 건물디벨롭으로 인생 디벨롭 챌린지!
저자ㅣ빌딩진영쌤 김진영
출판사ㅣ더난출판사
출판일ㅣ2023.06.23
페이지ㅣ248

 

 

 

저자 소개

저자 : 김진영

처음에는 내 집 마련이 목표였던 평범한 직장인이었으나 공인중개사(22회)를 취득한 후 부동산 분야에 뛰어들어 강남 지역의 부자들이 자산을 키우는 과정을 현장에서 보면서 직접 건물주가 되기로 결심했다. 월세부터 시작해 차근차근 자산 빌드업을 해오다 역삼동의 노후된 건물을 디벨롭하는 것을 시작으로 자산의 퀀텀 점프를 이뤄내고, 마침내 강남과 마포에 건물 각 1채, 서초구 서래마을에 고급 빌라, 소설원 망원 카페 운영 등 160억 원대의 자산가가 되었다. 이후에는 디벨로퍼로 활동하면서 수익률 100%, 성공률 100%를 실현하며 100명이 넘는 사람들을 건물주로 만들었다.

현재는 빌딩진영쌤부동산중개㈜ 대표이자 건물 투자의 전 과정을 책임지는 디벨로퍼로서 고객들에게 인생 건물을 찾아주고 있다. 빌딩진영쌤 아카데미를 통해 많은 사람들이 내 건물을 가지는 꿈을 실현하는 데 도움을 주고 있으며, 유튜브 ‘빌딩진영쌤’ 채널을 운영하며 건물 투자를 꿈꾸는 사람들과 소통하고 있다.

여성 디벨로퍼로서 2022~2023년 대한민국을 빛낼 인물, 브랜드 부동산 개발/디벨로퍼 부문 대상, 2022년 대한민국 가치경영 빌딩매매컨설팅 부문 대상을 수상했다.

 

목차

prologue_건물은 단순한 부동산이 아니다

1장 내 집 마련의 꿈에서 내 건물 마련의 꿈으로

우리는 왜 건물주가 되고 싶을까?
평범하지만 건물주입니다
열망에 치열함을 더하면 이루어진다
첫 번째 내 집, 여기서부터 시작이다
종잣돈 마련의 무한 루프
주식은 무섭고 저축은 답답하다면?
내 건물이라는 꿈의 레버리지

2장 단 하나도 놓쳐서는 안 되는 성공률 100% 핵심 비법

나에게 맞는 생애 첫 건물 찾기_매입과 자금운용 계획
신중하면서도 빠르게 결정하라_설계와 시공사 선정
임대료 700만 원을 더 받는 한 끗 차이_인테리어와 임대차
더 큰 목표를 위한 또 다른 투자_재매각

3장 자산 가치를 단숨에 2배로 높이는 신축

100세 시대, 남은 인생을 책임질 꼬마빌딩
_60대 은퇴자 부부의 작업실 겸 주거 공간
초단기투자로 수억 원 뚝딱
_1년 만에 37억 원의 시세차익
주식보다 안정적인 건물 투자
_56억 원에 매입해 120억 원 건물로
부자에서 슈퍼 부자로, 자산 퀀텀 점프
_지역, 입지, 상권의 3박자
전략적 기다림으로 찾은 건물
_부동산 투자에서 충분한 시간은 필수
이것만은 알고 시작하자_신축

4장 적은 투자로 남부럽지 않은 임대수익 리모델링

엘리베이터 없는 건물의 환골탈태
_7억 원이 54억 원의 가치를 만들다
장기투자에는 땅의 가치를 눈여겨봐라
_임대수익보다 지가 상승 요인에 초점을 맞춰라
자기자본 10억 원으로 서울 건물주 되기
_20대 예비 부부의 인생 투자
이것만은 알고 시작하자_대수선 리모델링

5장 한 달 만에 수익 실현을 위한 방법

불가능한 건물도 눈여겨보자
_자루형 토지 단점 해결로 1년 만에 19억 원 차익
건물 투자에서 가장 중요한 임대차
_통임대를 할 수 있는 건물이 유리하다
매입부터 임대까지 한 번에 끝내는 포괄양도양수
_계약부터 한 달 만에 수익 실현

6장 내 건물에서 영업수익까지 챙기는 위탁운영

입지도 안 좋고 평수도 작은 건물의 대반전
_망원동 좁은 골목이 핫플레이스로 바뀌다
좋은 상권은 절대 배신하지 않는다
_건대 입구 초역세권에서 10억 원대 투자
분위기 있는 카페로 넉넉한 은퇴 생활
_도넛 카페 사장과 건물주를 동시에
서울에 교토 감성 한 스푼으로 가치 상승
_35평 상가주택이 인생샷 카페로
레스토랑 사업과 부동산 투자를 동시에
_서교동 작은 주택을 레스토랑으로
우리 함께 건물주 되어보는 건 어떨까?
_소액 투자자들이 홍대 33억 원 건물 공동 매입
이것만은 알고 시작하자_위탁운영

부록
1. 작지만 쏠쏠한 건물 투자 유망 지역
2. 내 건물을 갖기 위한 7 계명
3. 꼬마빌딩 톺아보기
4. 오늘도 내 건물을 꿈꾸는 사람들의 후기

 

ㅣ 내 건물을 갖기 위한 시작!

 

건물주는 더 이상 남의 이야기가 아니다. 나도 처음에는 평범한 직장인이었다. 

 

최근에는 금리가 많이 올라 부동산에 관한 관심이 많이 사그라들었지만, 그래도 부동산 투자를 통해 더 큰돈을 벌고 싶다는 생각은 계속하고 있습니다. 그리고 그 부동산 투자의 마지막 정착지는 바로 건물주가 되고 싶다는 것인데요. 그렇지만 생각처럼 쉽지만은 않은 거 같습니다. 갭투자를 통해 작은 규모의 투자는 어떻게든 할 수 있겠지만, 막상 큰 규모의 건물에 투자하려고 하니 쉽지 않다는 생각도 들고, 그 큰돈을 투자하려는 생각에 겁도 많이 나는 거 같습니다. 이런 제 자신에게 이번에 읽은 [나는 건물주로 살기로 했다]는 나도 건물주가 될 수 있다는 자신감을 많이 심어 주었습니다. [나는 건물주로 살기로 했다]의 저자인 김진영 님도 처음부터 건물을 매입할 수 있는 금수저가 아니었습니다. 정말 아무것도 물려받은 것 없이 보증금 500만 원에 월세 60만 원짜리 원룸에서 시작했다고 합니다. 직업도 그냥 평범한 직장인이었습니다. 하지만 저자 김진영 님은 결혼 13년 만에 160억 원이라는 자산을 모을 수 있었고, 그 비결은 바로 부동산 투자이며 부동산 투자 중에서도 건물을 통한 투자였습니다. 우리와 같은 평범한 직장인도 강남에 건물을 가질 수 있다는 꿈과 목표 이룰 수 있다는 걸 저자는 직접 보여준 것입니다. 

 

[나는 건물주로 살기로 했다] 저자 김진영 님이 매일 읽은 드림보드

· 평일에 열심히 일하고 주말에 최선을 다해 재성이와 놀아주기
· 외식, 회식 절제하고 집에서 밥 잘 챙겨 먹기(우리 건강이 우선)
· 매일 더 많이 아껴주고 사랑하기
· 최선을 다해 사무실 잘 이끌어나가기 
· 최소 월 200만 원은 적금할 것, 장기적금 100만 원, 청약예금 100만 원.
· 지치지 않기 위해 자신들을 위해 조금씩 투자하기
· 재성이와 함께할 그날까지 우리 목표를 달성하기 위해 최선을 다하기
· 긍정적인 마인드로 파이팅 하기

 

 

낡은 건물을 매입해서 헐고, 그 자리에 새 건물을 올리고, 고급 임대차를 맞추고,
재매각하는 것까지 투자의 완성이라고 할 수 있다.

 

[나는 건물주로 살기로 했다] 책을 읽으며 가장 좋았던 점은 저자가 직접 건물을 매입하고 새 건물을 올리는 과정을 모두 책을 통해 소개하고 있다는 것입니다. 이 과정을 간접적으로 보는 것만으로도 건물주가 되는 과정을 간접적으로 체험하는 느낌이 들어 너무 좋았던 거 같습니다. 우선 책에서 말하기를 건물을 매입하기 전에 투자 방향에 대한 계획을 세워야 한다고 합니다. 수익형, 시세차익형, 사옥형 3가지가 있는데, 수익형은 임대수익을 얻기 위해 투자하는 건물입니다. 시세차익형은 건물 매입 후 재매각을 통해 발생하는 시세차익을 얻을 목적으로 건물을 사는 것입니다. 수익형과 시세차익형은 반비례 관계이기에 투자 목적과 성향에 맞는 건물을 선택해야 하는데요. 수익형 건물은 은퇴한 사람이나 매월 임대수익으로 생활하는 사람들에게 적합한 것입니다. 시세차익형은 수익률은 낮지만 자금을 굴려 여러 번 투자해서 부를 축적하기 위한 것입니다. 마지막은 사옥형은 실제로 사용하기 위한 건물인 것입니다. 나와 같은 사람에게는 노후가 아닌 현재의 부를 더 축적하기 위해 시사차익형 건물을 찾아야 하는 것입니다. 

 

그리고 모든 부동산이 동일하겠지만 건물 투자에 있어서도 가장 중요한 것은 바로 입지입니다. 건물 투자의 핵심으로 아무리 강조해도 부족함이 없을 정도로 중요하다는 것입니다. 땅의 가치가 높은 곳, 즉 좋은 입지가 좋은 투자 결과를 만드는 것입니다. 특히 서울의 주요 지역은 꼭 살펴봐야 한다고 합니다. 

 

 

조기 은퇴를 꿈꾸는 파이어족이에요
지금부터 시작할 수 있는 건물 투자 없을까요?

 

책을 읽으며 좋았던 부분 중에 또 하나는 다양한 사례의 이야기들이 많이 나온다는 것입니다. 여기 나온 이야기 중 가장 관심을 가졌던 이야기는 자기 자본 10억 원으로 서울 건물주가 되려고 준비하는 사람들의 이야기였습니다. 예비부부였던 분들은 주식으로 벌었던 10억 원으로 부동산으로 인생 플랜 B를 세우기 위해 부동산 투자처를 찾고 있었습니다. 그리고 그분들은 저자의 추천으로 마포구 망원동을 매매하게 되었는데요. 대지면적 24.8평의 지하 1층~지상 2층의 총 3개 층으로 구성된 협소주택을 평당 단가 6,451만 원으로 16억 원대에 매입할 수 있었습니다. 이 건물은 리모델링 후에 임대료 600만 원 정도에 사무실로 통임차를 낼 예정이라고 했는데요. 저자가 이 건물을 추천한 이유는 시세차익을 목적으로 건물 매입 후 리모델링을 하면 임대료를 더 많이 받을 수 있고 재매각했을 때 수익률 3%대로 맞출 수 있기 때문이라고 했습니다. 저자는 이 부분에서 다시 한번 강조하는데요. 경제적 자유를 얻기 위해 꾸준히 자본 소득을 창출하려면 제대로 된 건물의 주인이 돼야 한다는 것입니다. 그리고 이 예비부부는 마포에서 시작한 꼬마빌딩이 경제적 자유로 가는 디딤돌 역할을 할 것이라는 것입니다. 

 

 

내가 만나본 부자들은 일단 시작하면 성공할 수밖에 없는 가능성만 찾는다.

 

[나는 건물주로 살기로 했다] 마지막 파트에는 부록으로 내 건물을 갖기 위한 7 계명이 나오는데요. 이 7 계명을 통해서 나는 건물주가 될 수 있다는 다짐을 매일 해보면 좋을 거 같다는 생각이 들었습니다. 

 

내 건물을 갖기 위한 7 계명

 

제1 계명 - 일단 집을 나서라, 투자는 집 밖에서 이뤄진다

제2 계명 - 막연한 기대는 하지 마라, 자칫 호구된다

제3 계명 - 모르고 덤비지 마라, 공부는 언제나 옳다

제4 계명 - 시세 파악을 하라, 적정가를 알 수 있다

제5 계명 - 멘토와 동지를 찾아라, 혼자보다 낫다

제6 계명 - 발품을 팔아라, 현장에 답이 있다

제7 계명 - 나이는 중요하지 않다, 늦다고 생각하면 더 늦어진다

 

지금 꼬마빌딩이 뜨는 이유는 다주택자 보유세 부담으로 인해 주택시장의 투자 매력이 떨어졌으며, 수십억 원씩 하는 아파트를 팔아 신용대출을 더하면 웬만한 건물 1채를 살 수 있기 때문입니다. 실제로 최근 수년간의 아파트 가격 고공행진과 부동산 규제 강화로 인해 대체 투자 상품으로 꼬마빌딩을 찾는 사람들이 급격하게 늘었다고 합니다. '2022 KB 부동산 보고서'에 따르면 자산가들을 상대로 프라빗뱅커(PB)들이 올해 가장 유망한 부동산 자산 1위로 꼬마빌딩을 꼽았을 정도로 꼬마빌딩은 지금 가장 핫한 부동산인 것입니다. 

 

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.

 

 

나는 건물주로 살기로 했다

강남 사람들은 왜 아파트를 팔고 건물을 살까? 자산이라고는 집 한 채가 전부이던 사람들이 건물 투자로 시세차익, 임대수익을 챙기다 내 집 마련이 최종 목표가 되어서는 안 된다 집은 없어도 건물은 사라! 부모님께 물려받은 것 하나 없이 월세에서 14년 만에 160억 원대 자산을 일군 강남의 건물주 30대 워킹맘의 노하우 2000년대만 해도 대부분의 사람들은 집 한 채만 마련하면 현재는 물론 노후까지 남부럽지 않게 살 수 있을 것이라고 생각했다. 그때만 해도 10억 원만 모으면 평생 먹고살 수 있다고 여겨 ‘10억 원 만들기’가 재테크 분야의 트렌드가 되기도 했다. 그러나 지금 10억 원으로는 서울에 있는 아파트 한 채를 사기도 힘들다. 서울이나 수도권에 아파트를 한 채 가지고 있다 하더라도 주거지를 해결하는 것에 지나지 않을 뿐 생활의 전반을 보장할 수 없다. 그에 비해 일해서 버는 소득의 상승 속도는 더디기만 하고, 물가상승률은 소득상승률의 2배를 넘어서고 있다. 내 집 마련의 꿈에서 내 건물 마련의 꿈으로 확장된 것은 이러한 경제적 배경 탓이 크기도 하다. 더불어 사람들이 원하는 삶의 수준도 높아지고 있다. 흔히 절약하면 얼마든지 먹고살 수 있다고 하지만, 단순히 생계를 유지하는 것만으로는 만족스러운 삶을 즐기기 힘들다. 여기에 길어진 평균수명도 한몫한다. 은퇴 이후에도 50년 이상을 더 살게 된 세대는 지금부터 준비해야 하니 마음이 조급하다. 사람들이 마지막 재테크로 건물을 선택한 것은 어쩌면 당연한 귀결이다. 가만히 놔둬도 시간이 흐르면 자연적으로 오르는 자산 가치, 일해서 버는 노동소득 이외에 매월 들어오는 임대수익, 내 사업을 하더라도 임대료가 들지 않는 편안함, 그리고 자녀 세대까지 풍족하게 살 수 있는 현금흐름. 그러나 지극히 평범한 사람들에게 내 건물을 갖는 일은 거의 상상으로 그친다. 어디서부터 시작해서 어떻게 해야 하는지 엄두가 나지 않는다. 부자들, 그들만의 리그일 뿐이라고 생각한다. 하지만 간간이 주위에서 내 건물을 샀다고 하는 소식이 들려온다. 그들만의 리그에서 벌어지는 함성이 가까이 들려오는 순간 평범한 사람들이 건물주의 길로 한 걸음 다가간다. 건물주의 꿈, 더 이상 남의 이야기가 아니다.

저자

김진영

출판

더난출판

출판일

2023.06.23

 

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빌딩진영쌤