[투자/재테크] 부동산 트렌드 2024 (김경민) _ 책 리뷰 _ 2024년 부동산을 예측하자

[투자/재테크] 부동산 트렌드 2024 (김경민) _ 

책 리뷰 _ 2024년 부동산을 예측하자

 

 

도서명 ㅣ부동산 트렌드 2024
부제 ㅣ 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
저자 ㅣ김경민
출판사 ㅣ와이즈맵
출판일 ㅣ2023년 10월 30일
페이지 ㅣ320쪽

 

 

 

 

저자 소개

서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 해부하고 미래 가격을 정확히 예측한 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈, ≪2020 부동산 메가트렌드≫, 도시개발의 방향성을 제시한 ≪도시개발, 길을 잃다≫, 익선동의 가치를 재조명한 ≪리씽킹 서울≫, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 ≪건축왕, 경성을 만들다≫ 등이 있다.

대한민국 최고의 부동산 전문가로서 부동산 입문자와 투자자의 든든한 안내자 역할을 해온 김경민 교수는 각종 미디어에서 종횡무진 활동 중이다. 출연한 프로그램으로는 EBS의 〈비즈니스리뷰〉, 〈클래스e〉, MBC의 〈100분토론〉, KBS 〈이슈 Pick, 쌤과 함께〉, tvN 〈미래수업〉, CBS 〈박재홍의 한판승부〉 등이 있다. 또한, 부동산 정보 공유를 위해 오픈데이터 플랫폼 ‘부동산GPT’를 개발 중이다.

 

목차

 

프롤로그_거대한 불확실성의 시기, 기회가 다가온다

Part1. 2023년 부동산 시장 다시 보기

1) 2023년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
서울시 집값, 그 예측과 결과｜부동산 하락세는 정말 멈춘 걸까?｜위기는 누군가에게 기회가 된다
information_도플갱어 같은 한국&미국 부동산 시장

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
전국 아파트 물량 현황｜서울 부동산의 변곡점을 찾아서｜서울 VS 非서울, 가격 흐름의 차이점｜①수도권(서울·인천·경기) 시장｜②부울경(부산·울산·경남) 시장｜③대전·세종 시장｜④광주·대구 시장
2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부｜③수도권 서북부_마포, 일산, 파주
④수도권 서남부_양천, 안양, 김포
3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구)_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 아파트 시장의 차이점

Part 3. 2024년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 솔직한 거래량_“최소한 바닥은 벗어났다”
-83% 거래 절벽을 지나서｜2023년 거래량 회복의 3가지 원인｜‘갈아타기’ 수요자의 귀환
information_강남권 입주 폭탄과 전세가격의 미래
이슈2) 국고채 10년물 금리_시장의 향방을 알려줄 황금 지표
코로나 버블부터 인플레이션과 조정까지｜‘국고채 10년물 금리’와 부동산 수익률｜국고채 10년물 금리와 주택담보대출 금리의 관계｜금융시장의 하락 압력 vs 입주 물량의 상승 압력
이슈3) PF대출 연장_부동산 시장의 시한폭탄
PF대출로 경고등이 켜진 부동산 시장｜부동산 PF대출 시나리오｜PF대출 연장이 남긴 시장의 좀비들
PF대출 연장이 불러올 4가지 후폭풍
이슈4) 빌라 절멸의 시대_빌라포비아의 나비효과
전세 거래 줄고, 경매 물건 늘어나다｜충격적인 2023년 빌라 공급 감소세｜빌라 절멸의 시대, 나비효과의 끝은?
이슈5) 불확실성_상승과 하락 압력이 공존하다
급격한 시공비 상승, “부동산 개발 못 한다”｜PF대출 연장이 불러올 2025년 전세 시장 상승 압력｜경기 활성화를 위한 ‘기준금리 인하’ 가능성｜기대와 우려가 공존하는 2024년｜부동산 시장이 변하고 있다
이슈6) 초품아_실거주도 투자도 스쿨존으로
왜 모두 ‘초품아’에 열광하는 걸까?｜초등학교에서 100m 멀어질 때마다 집값 1,200만 원 낮아진다

Part 4. 8개 대장 단지 상세 리포트

1) 서울 대장 단지 평형별 가격 분석
왜 ‘대장 단지’를 봐야 하는가?｜①서초구 반포자이｜②강남구 도곡렉슬｜③송파구 ‘엘리트’｜④성동구 왕십리 뉴타운｜⑤중구 남산타운｜⑥마포구 마포래미안푸르지오｜⑦서대문구 DMC파크뷰자이｜⑧관악구 관악드림타운｜대장 단지 분석으로 보는 5가지 인사이트

Part 5. 2024년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오
한국, 중국, 미국 변수의 콜라보레이션｜2024년 부동산 시장의 2가지 시나리오｜2024년을 맞는 투자자의 전략
2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 5가지 방향
보금자리를 위협하는 입주 절벽｜서민 주거복지를 위한 정책제언
information_공공임대주택 확보를 위한 정책 제언

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’ TOP 3

1) 2022~2023년 핫 플레이스 리뷰
어떤 지역이 핫 플레이스가 되는가｜2022~2023년 핫 플레이스의 근황
2) 빅데이터로 예측하는 미래의 핫 플레이스
①성수동_계속되는 확장과 변화하는 송정동｜②약수동·금호동_서브 핫 플레이스의 재미｜③신촌_대한민국 3대 상권의 부활
참고문헌
 

 

ㅣ 2023년 부동산의 정리와 2024년 부동산의 예측

 

 

역대급으로 저조한 아파트 입주 물량은 아파트 전세가격을 자극할 것이다. 

 

부동산을 가진 사람 혹은 갖고 있지 않은 사람 모두가 가장 궁금해하는 것은 앞으로의 부동산 가격은 상승할 것인지 하락할 것인지입니다. 궁금한 이유는 분명한데요. 가지고 있는 사람이라면 본인이 가지고 있는 자산이 상승하기를 바라기 때문에 하락이 아닌 상승을 바라고 있을 것입니다. 부동산을 가지고 있지 않은 사람이라면 부동산 투자 혹은 실제 거주할 공간을 가지기 위해 가장 저렴한 가격의 타이밍을 알고 싶을 것입니다. 모두가 알고 싶어 하는 부동산의 흐름을 알기 위해 이번 책 <부동산 트렌드 2024>를 읽게 되었습니다. 특히 트렌드를 분석해 주는 책이라면 단순히 순간의 부동산을 분석하는 게 아니라 과거로부터 미래까지 이어지는 흐름을 알 수 있을 거란 생각으로 선택했는데요. <부동산 트렌드 2024>는 기대했던 것처럼 과거의 흐름부터 미래의 예측까지 어떻게 부동산 시장이 변화하고 있는지 체계적으로 분석해주고 있어서 좋았습니다. 

 

부동산 시장은 모두가 알고 있는 것처럼 저금리 기조를 이어오던 세계경제가 코로나19를 기점으로 역대급의 물가상승의 영향으로 금리가 상승하기 시작했고, 더 이상의 저금리가 아닌 고금리로 인해 그동안 계속 상승할 거 같았던 부동산 가격이 엄청난 하락을 보여줬습니다. 단기간에 이런 규모의 집값 하락은 2008년 금융위기 이후 처음 있는 일이었다고 하는데요. 그나마 2023년에는 분위기가 2022년보다 조금 달라지기 시작했다고 합니다. 전국의 부동산 하락세가 2023년 들어서 멈추기 시작한 것입니다. 일부는 상승하기도 했으니 최소한의 하락은 멈춘 형국입니다.

 

이런 부동산의 상승과 하락의 흐름은 바로 금융시장 요인이 강력한 영향을 발휘하고 있기 때문이라고 합니다. 현재 부동산 시장에서 주의 깊게 봐야 하는 부분은 기준금리보다는 '주택담보대출 금리'의 흐름이며, 이는 또한 주택담보대출 금리와 연관되는 '대한민국의 국고채 10년물 금리'를 지켜봐야 한다는 의미도 되는 것입니다. 그럼 책에서는 2024년의 부동산 흐름은 어떻게 보고 있을까요?

 

 

 

2010년 이후 서울 아파트 시장의 가격흐름은 크게 5개의 시기로 구분된다고 합니다. 2013년부터 시작된 정체기와 2021년 말까지 이어진 상승기 사이는 경계가 모호할 수 있지만, 필자는 편의상 2015년 8월을 기준으로 삼았습니다. 아파트 가격이 오르기 시작한 2015년 전후만 하더라도 많은 사람들이 가격 상승이 실제로 일어나는지 반신반의하는 분위기였으며, 미래를 대세하락의 관점에서 보는 사람도 많았다고 합니다. 그러나 여기서 주의 깊게 보아야 할 부분은 정체기인 시기에도 부동산 가격은 상승했다는 점입니다. 서울 아파트의 경우 경기도권의 대기 수요가 존재하기 때문에 정체기인 상황에서도 최소한 인플레이션만큼 혹은 그 이상으로 상승할 수 있다는 것입니다. 

 

우리는 이 시기 중 가장 관심을 둘 부분은 2022년부터 현재까지입니다. 부동산 대폭등 이후 2022년 전반기에는 시장 참여자 사이 아파트 가격이 하락했는지에 대한 논의가 많았다고 합니다. 시장의 본질 가격이 지표상 하락했음에도 사람들은 하락이 진행 중인 것을 인지하지 못했다고 합니다. 사람들은 부동산 가격이 계속해서 오르고 있다 착각하고 있었고, 나중이 되어서야 이미 반전했음을 인지했다고 합니다. 저자는 이를 통해 매우 중요한 인사이트를 발견했다고 하는데요. 바로 "일반인들은 부동산 시장 가격 흐름을 뒤늦게 인지한다"는 것입니다. 즉, 실제 가격과 인지 사이 시차가 존재하는데요. 지난 급락기의 경우 가격 하락이 2021년 11월에 시작되었음에도 그 인지는 몇 개월 걸렸습니다. 역으로 가격하락을 멈췄다는 것을 늦게 인지할 수 도 있다는 것입니다. 저자는 시장의 흐름에 있어서 서울은 2023년 1월부터는 반등하기 시작했고 이 흐름을 먼저 아는 것이 승자가 될 것이라고 했습니다. 

 

 

그럼 2024년을 예측하기 위해 2023년에 보여준 확실한 증거들은 어떤 게 있을까요? 우선은 저자는 2023년부터 거래량이 회복하고 증가하고 있다고 예측합니다. 2022년은 거래절벽이었다면은 2023년부터는 점차 증가하기 시작했는데요. 2023년 거래량을 만든 것은 첫째, '특례보금자리론'의 정책 효과입니다. 일시적으로 9억 원 미만의 아파트까지 주택 대출 금액을 완화해 주었고, 이로 인해 9억 원 이하 주택의 거래량이 빠르게 증가했다는 것입니다. 둘째, 주택담보대출(신규) 금리가 2022년 10월부터 급격하게 낮아지면서 주택 수요를 자극하기 시작했다는 것입니다. 셋째, 갈아타기 수요의 등장입니다. 특례보금자리론 정책 효과로 9억 미만의 아파트 거래량도 늘어났지만, 9월 이상의 아파트 거래량도 빠르게 증가했다는 것입니다. 

 

다가구, 다세대, 연립주택을 통칭하는 '빌라'는 서민의 대표적인 주거형태이며, 주거 상향을 위한 사다리의 한 축을 담당하고 있는데요. 그러나 최근 전세사기와 역전세난 등으로 빌라 전세에 대한 시민들의 두려움이 커지고 있으며, 빌라 전세 수요가 감소하면 빌라 공급도 자연스럽게 위축된다는 것입니다. 즉, 빌라포비아가 장기적으로 지속된다면, 부동산 경기 회복 시 빌라 공급 부족과 이로 인한 혼란도 충분히 예상해 볼 수 있습니다. 이런 경우 빌라 공급 부족이 즉각적으로 빌라 전세가격을 밀어 올릴 가능성이 있고, 빌라 전세 가격이 상승하며 자연스레 빌라의 상위재인 아파트로 수요가 이동할 수 있고 이는 아파트 전세가격 상승으로 연결된다는 것입니다. 

 

2024년이 기대과 불안이 공존을 하는 이유 중에 또 다른 이유는 공급이 엄청나게 많이 줄어든다는 것입니다. 기본적으로 가격은 수요와 공급이 결정을 하게 되는데요. 급격한 금리 인상의 추가적인 개발들이 모두 지연되고 있는 상황입니다. 이 상황에서 개발이 진행되지 못하고 있고, 이런 상황이 공급의 부족으로 가격이 인상할 요인을 만들어 낸다는 것입니다. 

 

 

사실 부동산 시장을 완벽하게 예측한다는 것은 누구도 해내지 못할 것입니다. 이 책의 원고가 마감된 것이 2023년 8월 말이라고 합니다. 이후에도 세계경제의 이슈로 중동의 전쟁 리스크가 발생했습니다. 이런 사태가 발생할 것이라고 예상한 사람은 없을 것입니다. 그렇기 때문에 우리는 다양한 시나리오를 만들어서 변화에 대응해야 할 것입니다. 저자도 책에서 단순히 부동산 가격이 오를 것이다. 내릴 것이다로 예측한 것이 아닙니다. 다양한 시나리오를 가정해 보고 각각의 상황에는 어떻게 대응하는 것이 좋을 거라는 나름의 조언도 담고 있습니다. 

 

하락이 있다면 분명히 상승을 가져오는 시그널도 있을 것입니다. 우리가 하락하는 시그널을 제대로 발견하지 못했다면 상승하는 시그널도 발견하지 못할 가능성이 높습니다. 그럼 항상 우리는 뒤늦게 대응할 수밖에 없는데요. 모든 흐름에는 특정한 시그널을 주고 있는 만큼 <부동산 트렌드 2024>를 통해서 트렌드가 변화하는 시그널은 어떻게 발견되는지 알 수 이쓴 기회가 된다면 좋을 거 같습니다. 

 

출판사로부터 책을 제공받아 주관적으로 작성한 글입니다.

 

 

[넷플릭스/유튜브] 넷플릭스 가격 부담 없이 겜스고에서 저렴하게 이용하는 팁